Август 2019 — Строй-Март

Инновационный центр «Сколково» станет существенно больше. Вступили в силу поправки в закон о снятии для его резидентов территориальных ограничений. Также новые нормы отменяют ограничения по направлению исследований. В России вступили в силу поправки в закон «Об инновационном центре «Сколково»». Новые нормы отменяют территориальные ограничения для его резидентов, пишет ТАСС. Теперь доступ ко всем сервисам и льготам инноцентра сможет получить любая организация, занимающаяся исследовательской деятельностью на территории России. «Экосистема «Сколково» будет опираться на успешные региональные и научно-технологические инновационные центры», — отмечается в материале агентства. Также новая редакция убирает ограничения для резидентов в сфере научных исследований. Раньше они должны были относиться к одному из шести направлений: энергоэффективность и энергосбережение, ядерные технологии, космические технологии, медицинские технологии, стратегические компьютерные технологии, биотехнологии в сельском хозяйстве и промышленности. Теперь же в законе указано, что исследования должны соответствовать стратегии научно-технологического развития России. Принятие закона может привести к увеличению числа резидентов «Сколково» в два раза, отметили в инноцентре. «Мы планируем, что в ближайшие годы количество участников проекта «Сколково» составит не менее 4 тысяч. (Сейчас резидентов чуть более 2 тысяч.) Такой рост произойдет за счет региональных компаний, которые давно были готовы стать участниками проекта, но ждали именно снятия территориальных ограничений», — отметил председатель правления фонда «Сколково» Игорь Дроздов.

Приаэродромные территории станет проще застраивать. Минтранс разработал законопроект, который откладывает необходимость установить так называемую седьмую подзону территории вокруг аэропорта. В этой подзоне предполагается запретить строительство жилья из-за слишком большого уровня шума от самолетов. Минтранс разработал законопроект, который откладывает необходимость утвердить границы так называемой седьмой подзоны приаэродромной территории (ПАТ). Документ стал доступен «Ведомостям» . Согласно действующему законодательству, седьмая подзона — самая большая часть территории вокруг аэропорта. В ней предполагается запрет на строительство жилья из-за недопустимого уровня шума от самолетов. В соответствии с документом, сроки утверждения границ седьмой подзоны ПАТ переносятся на 2025 год. По данным информированных источников издания, это необходимого для быстрого утверждения других шести подзон с ограничениями на строительство на территориях вокруг аэропортов. Иначе власти многих регионов якобы заблокируют само утверждение приаэродромных территорий. «Аэропорты, в том числе московские, рассчитали ПАТ с учетом санитарных норм по допустимому уровню шумового воздействия. ПАТ благодаря седьмым подзонам получились большими, что не устроило строительную отрасль и региональные власти», - пояснил директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин. Владельцы воздушных гаваней настаивают на необходимости срочно установить соответствующие ограничения даже несмотря на противодействие местных чиновников и девелоперов. «Седьмая подзона обязательна. В противном случае воздушные суда будут оказывать воздействие на здоровье граждан, что может привести к ограничению полетов. Поправку можно принять, но седьмую подзону установить максимум через два года. А до тех пор все равно согласовывать проекты строительства в Росавиации и проводить для каждого замеры шумов», — в частности, написал в конце июля гендиректор «Внуково» Дмитрий Сапрыкин замминистра транспорта Александру Юрчику. Копия письма также попала в распоряжение «Ведомостей», подлинность документа подтвердил сотрудник аэропорта.

Московские девелоперы стремительно теряют интерес к апартаментам. В первом полугодии 2019-го число новых проектов в данном сегменте упало в 1,8 раза. Продажи начались всего в 9 объектах, тогда как за январь — июнь 2018-го на рынок вышло 16. В первом полугодии 2019-го число новых проектов в сегменте первичного рынка апартаментов Москвы упало почти в 1,8 раза. Об этом говорится в последнем исследовании компании «Метриум». Продажи начались всего в 9 объектах, тогда как за январь — июнь 2018-го на рынок вышло 16 комплексов апартаментов. Показатель первого полугодия 2019-го стал самым низким за последние шесть лет. Эксперты связывают обвал предложения с целым рядом причин. Одна из них — переход долевого строительства на эскроу-счета и проектное финансирование. «Новая схема продаж затрагивает и сегмент апартаментов. Но в отличие от квартир в этом секторе рынка темпы реализации обычно ниже, как и цены. Поэтому переход на проектное финансирование в данном случае может быть более сложным. Полагаю, именно это способствовало уменьшению активности девелоперов», — прокомментировал гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Второй причиной называют определенный дефицит офисной недвижимости. По данным Knight Frank, на этом фоне многие девелоперы принимают решение отказаться от строительства апартаментов в пользу офисов, пишет «Коммерсант». «Мы не исключаем этого для собственных проектов», — отметила в комментарии изданию операционный директор группы «Ташир» Анна Жаркова.

После уменьшения ключевой ставки ЦБ Сбербанк улучшил условия ипотечного кредитования. Банк снизил ставки, в среднем, на 0,5%. А по программе субсидируемой ипотеки от застройщиков — на 0,7%. Сбербанк снизил ставки по ипотеке, в среднем, на 0,5% годовых. Об этом пишет РИА Новости. Теперь базовая ставка по жилищному кредиту на квартиры в новостройках составляет 9,9% годовых. При этом в рамках программы субсидируемой ипотеки от девелоперов займы подешевели еще больше: базовая ставка упала на 0,7% до 8,1% годовых. Жилищные кредиты Сбербанка на готовые квартиры теперь доступны под 9,9% годовых. При этом стоит отметить, что зарплатные клиенты банка теперь имеют скидку по любой ипотеке в 0,5% годовых. Дисконт стоимости жилищных займов на готовые квартиры также есть для молодых семей. Ранее о снижении ставок по ипотеке также объявили банк госкомпании «Дом.рф» и ВТБ. В последнем такие кредиты на новостройки доступны от 10,1%, на готовое жилье — от 10,6%. Также есть скидки для зарплатных клиентов, заемщиков определенных категорий и покупателей квартир площадью от 100 кв. м. В банке «Дом.рф» базовая ставка по ипотеке на первичном рынке жилья составляет 9,5%, на вторичном — 9,6%.

Первое полугодие 2019 года на рынке новостроек прошло под знаком перехода отрасли на проектное финансирование. Ради Дома PRO узнал у экспертов и игроков рынка, чего стоило стройке ожидание перемен. Ажиотажный спрос на новое жилье стал очевиден еще в начале 2019 года. Обычно пустые в новогодние праздники офисы продаж стройкомпаний на этот раз были в большинстве своем переполнены страждущими испуганными гражданами, пытающимися инвестировать средства в «квадраты» до введения новой схемы покупки жилья. И новостройки ожидаемо откликались на этот повышенный запрос клиентов — ростом цен. Итого к концу первого полугодия средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке квартир в границах «старой» Москвы составила 219,6 тыс. рублей, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова . По ее оценке, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 6%. Почему росли цены «Первое полугодие охарактеризовались активизацией спроса в ожидании законодательных перемен — среди потребителей царили повышательные настроения, обусловленные переходом рынка на эскроу-счета и активном обсуждением последствий данной реформы. Интерес к новостройкам наблюдался даже в праздники — длинные выходные использовались для подбора квартир на первичном рынке жилья», — поясняет эксперт. Впрочем, по мнению Натальи Кузнецовой, роль именно эскроу-счетов была слабой в ценовом росте по итогам первого полугодия. Большее значение имело повышение ставки НДС в совокупности с высокими инфляционными ожиданиями потребителей, которые стремились купить новостройку по старым правилам. За полгода стоимость квадратного метра в проектах ГК ФСК выросла в среднем по портфелю на 5%, комментирует директор департамента аналитики и планирования продаж группы Ксения Цаплина . По ее словам, рост стоимости связан был в основном с увеличением стадии строительной готовности проектов. Что касается спроса, то, по оценке Цаплиной, в целом он был сопоставим с прошлогодним аналогичным периодом, хотя выручка от продаж в проектах ФСК в этом полугодии выше. Это объясняется увеличением портфеля проектов — во второй половине прошлого года мы вывели несколько крупных проектов в Москве и Подмосковье. В первом полугодии компания вывела два новых проекта. За последние полгода стоимость квадратного метра возросла на 7%, оценивает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков . «Это большой рост, которого на рынке не наблюдалось последние два-три года», — отмечает он. Топ-менеджер согласен, что отчасти такой активный рост был обусловлен ожиданием роста цен в связи с грядущим переходом застройщиков на проектное финансирование и новую схему продаж. Однако, по его мнению, хорошему уровню спроса и темпам продаж способствовали, в первую очередь, небольшое снижение ключевой ставки Центробанка России, и, как следствие, снижение банковских ставок по ипотеке. При этом Игорь Сибренков отмечает, что объем предложения и темпы реализации в Московском регионе распределяются неравномерно. По разным данным, в Подмосковье сегодня сосредоточено около 45% объема продаваемого жилья, а на Москву и Новую Москву приходится 37% и 18% соответственно. И если в Москве фиксируется высокий уровень продаж, то в Подмосковье, по данным Росреестра, количество заключенных договоров на жилые и нежилые помещения в июне снизился на 7% по отношению к маю и на 14% — к апрелю, приводит данные эксперт. По его мнению, к причинам такого снижения, в том числе можно отнести высокую конкуренцию со столичными новостройками и выведенными в Новой Москве. Однако по-прежнему стабильно высоким спросом продолжают пользоваться проекты в ближайшем Подмосковье до 10 км от МКАД и представленные отдельно стоящими домами. Это обусловлено тем, что у небольших по площади проектов сроки строительства намного меньше, что для многих покупателей является решающим фактором при выборе жилья. Рост цен на столичном рынке новостроек был заметно выше, особенно в Новой Москве, отмечает, в свою очередь, коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов . По его оценке, в столице на ряде объектов «квадрат» подорожал на 10-15%. Тогда как, например, в Ленинском районе, который является лидером по продажам в Подмосковье, средняя цена выросла на 3 % — до 84 640 рублей за кв. м. Он считает, что основную роль в росте цен сыграли инфляционные ожидания, которые были вызваны частичным ослаблением рубля в прошлом году, повышением НДС и ужесточением санкций. Повлияли и отраслевые факторы. Чтобы сохранить минимальную рентабельность, застройщики были вынуждены повышать цены на квартиры. «На этом фоне стало ясно, что дно достигнуто и дальнейшего падения рынка уже не будет. Как следствие, часть потенциальных покупателей решила сыграть на опережение и приобрести недвижимость по старым ценам. Таким образом, в отрасли сложился новый баланс спроса и предложения, который и привел к росту цен», — рассуждает Кузнецов. Цены на жилье начали расти осенью 2018 года, когда спрос начал подогреваться слухами и прогнозами о резком подорожании жилья в процессе перехода отрасли на продажи через эскроу-счета, напоминает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов . Роста цен ждали раньше 1 июля — с увеличением на рынке числа проектов, продажи в которых заблаговременно должны были начаться по новым правилам. Поэтому многие люди хотели ускорить покупку, тем самым вымывая большой объем предложения. Однако, подчеркивает эксперт, прогноз не оправдался, а цены на квартиры в проектах с эскроу-счетами почти не отличаются от тех, что завершаются по старым правилам. Это остановило рост цен, и вряд ли он продолжится в ближайшее время, потому что ажиотаж реализовал заметную часть спроса будущих периодов. Средняя стоимость квадратного метра стабильна уже третий месяц подряд, говорит Цветов. Например, по итогам второго квартала в столичных проектах комфорт-класса она выросла всего на 1%, до 178,9 тыс. рублей, а в Новомосковском округе — снизилась на 0,8%, до 122,4 тыс. рублей. Колебания в этот период, включая июль, в принципе были связаны только с балансом спроса и предложения в конкретный период, уверен он. Скажем, в ТиНАО за последний месяц средняя цена квадратного метра выросла на 1,5%. Сокращение предложение на «котловане» По итогам июня на стадии котлована находится почти 22% предложения новостроек, еще 12,8% приходится на новостройки, где идет монтаж первых этажей, приводит данные Наталия Кузнецова. При этом она отмечает, что в преддверии реформы наблюдались интересные процессы. Например, по итогам мая в комфорт-классе на нулевом цикле было представлено 24% московских новостроек комфорт-класса, хотя в апреле эта цифра достигала 40%. «Застройщики были заинтересованы в том, чтобы строить быстро и подпасть под критерии, позволяющие сохранить привычный формат работы», — объясняет она. Объем предложения в проектах на стадии «котлована» сократился практически в два раза; а там, где ведется монтаж этажей, — почти на треть, оценивает Игорь Сибренков. По его мнению, такая динамика объясняется, в том числе, изменениями в законодательстве: до 1 июля 2019 года девелоперы стремились реализовать как можно больше объемов жилья и активно наращивали скорость строительства своих объектов для того, чтобы довести стадию готовности своих проектов до 30% и более, попасть под исключения из правил и продолжить работать в рамках прежнего законодательства, без перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Вместе с тем, он говорит и об общем сокращении предложения на рынке. Если в прошлом году мы могли наблюдать рекордное увеличение объема предложения, то начиная с конца 2018 года и на протяжении первого полугодия 2019 эти темпы значительно сократились. За последний год в целом объем предложения на первичном рынке снизился на 3%, что обусловлено высокими темпами продаж в первой половине года и снижением динамики вывода нового предложения, отмечает Сибренков. Так, в Москве, по разным данным, за первые шесть месяцев на рынок было выведено на 20% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Объем предложения на рынке новостроек Подмосковья неуклонно снижается с 2014 года, утверждает Валерий Кузнецов. В Ленинском районе Подмосковья с декабря прошлого года число выставленных квартир сократилось на 15% — до 2140. При этом несколько месяцев в первом полугодии предложение объектов увеличивалось — на пике до 15 %. Застройщики старались вывести новые проекты до введения в действие новых правил. Тем не менее, на полугодовом отрезке, с декабря прошлого года до июня нынешнего, предложение квартир на первичном рынке продолжило уменьшаться, говорит эксперт. Чего ждать дальше К концу года эксперты ожидают дальнейшее снижение объемов строительства жилья. «В связи с переходом на новую схему строительства многие застройщики уйдут с рынка. Причем это касается не только региональных и небольших компаний, но и крупных девелоперов, у которых большая закредитованность или нет интереса продолжать вести и развивать бизнес в новых законодательных реалиях. Соответственно, они завершат свои текущие проекты и уйдут с рынка. Небольшие же компании могут не получить проектное финансирование на свои объекты, в связи с чем тоже будут вынуждены закончить свою работу», — комментирует Игорь Сибренков. Все это приведет к сокращению объема предложения вдвое на горизонте 1-1,5 лет, и, соответственно, планомерно будет возрастать и стоимость квадратного метра. «По сути мы видим, что эпоха крупного частного девелопмента завершается, и те застройщики, которые останутся на рынке, будут скорее всего, строить небольшие, но более высокомаржинальные объекты», — считает эксперт. Вместе с тем, по его мнению, рост стоимости жилья не будет критичным, поскольку он сильно ограничен спросом. В среднесрочной перспективе ожидать существенного снижения покупательской активности также не стоит. В связи с недавним снижением ипотечных ставок динамика продаж может сохраниться на прежнем уровне, оценивает Сибренков.

В Сбербанке озвучили статистику отказов девелоперам в проектном финансировании. Как оказалось, в 65% случаев компании просто не предоставляют всех нужных документов. Если же все формальности пройдены, то главными основаниями для отказа названы плохая репутация застройщика или неустойчивость проекта. 65% отказов Сбербанка в проектном финансировании застройщиков формально таковыми не считаются и связаны с непредоставлением всех документов. Об этом заявила начальник управления финансирования недвижимости банка Светлана Назарова, пишет ТАСС. «В 65% случаев работа приостанавливается из-за непредоставления пакета документов клиентами. С высокой вероятностью работу над рядом приостановленных сделок мы возобновим. По каким-то проектам уточняются технико-экономические показатели или необходимы корректировки в исходно-разрешительной документации. А в ряде случаев клиент решил поменять проект или пока не предоставил необходимые документы», — сказала Назарова. По ее словам, отказов «по существу» — менее 15%. «Их причины, как правило, в том, что застройщики — инициаторы данных заявок — ранее систематически не выполняли свои обязательства перед дольщиками. Или же это проекты с недостаточной устойчивостью», — пояснил начальник управления Сбербанка. Светлана Назарова уточнила, что всего с начала года до середины июля банк отказал или приостановил рассмотрение по 400 заявкам на проектное финансирование девелоперов. За тот же срок удовлетворено 317 заявок, в том числе 253 — с применением счетов эскроу с лимитом 308 млрд руб.

Власти не отказались от идеи ввести правовые нормы, регламентирующие изъятие жилья в целях реновации территорий. По данным СМИ, соответствующий законопроект внесут в Госдуму осенью. Документ намерены разработать в Совете Федерации. Этой осенью в Госдуму будет внесен законопроект, содержащий нормы о возможности изъятия любого жилья в целях реновации территории. Об этом со ссылкой на свои источники пишет «Коммерсант» . По данным издания, документ намерены разработать в Совете Федерации. На текущий момент споры среди экспертов вызывают лишь детали будущего передела и степень добровольности участия в нем граждан и организаций, пишет газета. Предполагается, что новые нормы помогут в борьбе с так называемой «депрессивной» застройкой на перспективных для девелоперов землях. Напомним, соответствующие поправки ранее уже разработал Минстрой. В июле правительство внесло их в Госдуму в качестве поправок ко второму чтению одного из законопроектов. Однако после скандальных публикаций ряда СМИ профильный комитет по транспорту и строительству перед голосованием рекомендовал отклонить их полностью, что и было сделано.