2020 — Строй-Март

В июле в столице резко увеличилось число вышедших на рынок девелоперских проектов в массовом сегменте первичного рынка. Девелоперы начали продажи сразу в семи ЖК, тогда как в июле 2019-го реализация квартир не стартовала ни в одном. Что интересно, за все первое полугодие 2020-го в Москве в массовом сегменте первичного рынка жилья на рынок вышли только пять проектов. В июле столичные девелоперы начали продажи сразу в семи девелоперских проектах массового сегмента первичного рынка жилья. Об этом говорится в последнем исследовании компании «Метриум». При этом за все первое полугодие 2020-го продажи стартовали только в пяти в проектах, а в июле 2019-го — ни в одном. Аналитики компании связали тенденцию с режимом самоизоляции из-за пандемии COVID-19. «В июле мы наблюдали реализацию отложенного предложения. В период самоизоляции и ограничений строительства московские девелоперы в основном откладывали старт продаж новых проектов. Пока активность покупателей была парализована, в выходе на рынок смысла не было. Сейчас ситуация значительно улучшилась», — прокомментировала управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Что интересно, несмотря на столь массовый выход на рынок новых проектов в Москве, объем предложения в массовом сегменте за месяц всё равно упал. Если в июне столичные девелоперы предлагали 16,5 тыс. квартир эконом- и комфорт-класса общей площадью 939 тыс. кв. м, то в июле — 16,4 тыс. квартир общей площадью 925 тыс. кв. м.

Не исключено, что «коронакризис» серьезно ударит и по самым крупным девелоперам. По данным СМИ, Минстрой отнес к «высокой зоне риска» трех системообразующих компаний-застройщиков: «Интеко», ГК ФСК и «Главстрой-СПб». В самих девелоперах отрицают наличие серьезных финансовых проблем. Минстрой провел первые стресс-тесты застройщиков жилья со статусом системообразующих компаний и отнес трех из них к «высокой зоне риска». Соответствующее письмо замглавы министерства Татьяны Костаревой в аппарат правительства оказалось в распоряжении «Коммерсанта». К «высокой зоне риска» в документе отнесены ГК ФСК, ГК «Интеко» и «Главстрой-СПб». Причины такого решения в письме Минстроя не названы. В самих компаниях заверили, что не испытывают серьезных финансовых проблем. В частности, в ГК ФСК пояснили, что могли попасть в зону риска из-за предоставленных данных о дочерней структуре ДСК-1. Данные собирались в мае текущего года, когда экономическая ситуация в связи с «коронакризисом» была неопределенной. В «Главстрой-СПб» пояснили, что предоставляли в Минстрой в том числе негативный сценарий развития ситуации в компании. Он включал в себя падение продаж до 40% и остановку строек, а также поставок стройматериалов. «Видимо, один из расчетных вариантов сценария и попал в «красную» зону, хотя за это время ни одно из негативных событий не случилось», — резюмировал представитель девелопера. В «Интеко» предположили, что на решение Минстроя могло повлиять существенное падение выручки компании в первом полугодии 2020-го. Однако представитель девелопера назвал такую ситуацию ожидаемой и прямо связал ее с реформой долевого строительства. «Это связано с правилами продаж жилья по эскроу-счетам, когда выручка отражается в момент ввода (дома в эксплуатацию — ред.). Поскольку у «Интеко» значительная часть девелоперского портфеля реализована с использованием данного механизма, то, возможно, поэтому застройщик и вошел в зону риска», — отметил представитель девелопера. В самом Минстрое не назвали газете причины отнесения трех девелоперов к «высокой зоне риска». Однако позже замглавы министерства Никита Стасишин заверил, что это не говорит об их «шатком положении» или «предбанкротном состоянии». «Компании работают все абсолютно нормально, абсолютно хорошо», — подчеркнул он (цитата по РИА Новости). Однако при этом соответствующий статус, по словам Стасишина, позволит застройщикам претендовать на дополнительную господдержку. «Отнесение компаний к определенному уровню риска говорит лишь о том, что они могут рассчитывать на дополнительные меры со стороны государства», — сказал замглавы Минстроя (цитата по «Интерфаксу»). В том числе — на субсидии, госгарантии по кредитам или налоговые льготы.

Подмосковные власти могут запустить в регионе собственную программу реновации жилого фонда. По данным СМИ, они выступили с инициативой разрешить изымать под расселение ветхое и аварийное жилье при согласии 70% собственников. Соответствующие предложения направлены Владимиру Путину. Подмосковные власти обратились к Владимиру Путину с просьбой одобрить правовые механизмы, которые позволят запустить в регионе собственную программу реновации. Об этом со ссылкой на свои источники пишет «Интерфакс». Речь идет о принципиально новых подходах к расселению ветхого и аварийного жилья. В частности, власти Московской области предлагают ввести две правовых новации. Одна из них: дать регионам возможность изъятия ветхого жилья при согласии собственников не менее 70% площадей в доме при условии утверждения соответствующих процедур. Вторая: установить право субъектов РФ определять типы ветхого жилищного фонда, подлежащего расселению. Как следует из публикации агентства, власти Подмосковья намерены проводить подобную программу с помощью частных инвесторов. В частности, руководство региона предложило законодательно закрепить право региона предоставить девелоперу в пользование площадку под стартовый дом в случае участия в расселении ветхого жилья. По оценкам властей Подмосковья, реализация подобных инициатив на практике позволит улучшить жилищные условиях 1,3 млн жителей региона.

Вступили в силу важные изменения, внесенные МЧС в один из сводов правил о пожарной безопасности. В соответствии с ними, в жилых домах и общественных зданиях (кроме зданий торговли) запрещено размещать магазины по продаже стройматериалов. Впрочем, на текущий момент применение данного СП носит исключительно добровольный характер. С 14 августа в жилых домах и общественных зданиях (за исключением торговых объектов) запрещено размещать магазины, специализирующиеся на продаже строительных материалах. Вступили в силу соответствующие изменения в СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты...», утвержденные приказом МЧС РФ № 89 от 14 февраля 2020 года. Как говорится в новой редакции свода правил, «в жилых и общественных зданиях (кроме зданий класса функциональной пожарной опасности Ф3.1 (объекты торговли — ред.)) не допускается размещать ... магазины, специализирующиеся на торговле строительными материалами». (См. п. 5.1.3 СП 4.13330.2013) При этом в качестве области применения данного свода правил установлено «проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений». (См. п. 1.1 СП 4.13330.2013) Однако, как можно судить, о немедленном закрытии всех строительных магазинов в жилых домах речи не идет. Дело в том, что на текущий момент применение СП 4.13330.2013 не является обязательным. Это закреплено в действующем приказе Росстандарта №1190 от 14 июля 2020 года. Вышеупомянутым приказом данный СП включен в Перечень сводов правил, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Россияне продолжают приобретать больше стройматериалов. Как показали последние исследования, в июле средний чек покупки товаров для ремонта и сада вырос на 20%. А суммарный объем соответствующих трат — на 13%. В июле средний чек покупки товаров для ремонта и сада в России вырос на 20% в сравнении с аналогичным показателем год назад. Это показало последнее исследование оператора фискальных данных «Платформа ОФД», пишет РИА Новости. Средний чек покупки товаров для ремонта и сада вырос до 3416 рублей, уточняется в исследовании. В июле увеличился и суммарный объем продаж в данном сегменте. Показатель увеличился на 13%. В лидерах продаж оказались сухие строительные смеси, древесные плиты и доски, напольные покрытия, лакокрасочные материалы, электроинструменты и садовый инвентарь. Ранее сообщалось, что уже в первую неделю июля строительные гипермаркеты в столице вернулись к «докоронакризисной» выручке. Как писал «Коммерсант» со ссылкой на исследование Shopping Index компании Watcom Group, с 29 июня по 5 июля показатель вернулся к значениям в аналогичный период прошлого года. Аналитики компании объясняли тенденцию в том числе серьезным ростом спроса на товары в DIY-сегменте в условиях самоизоляции из-за пандемии COVID-19.

Проблема низкой энергоэффективности российской экономики снова оказалась в центре внимания государства. Для ее решения правительство предложило комплекс шагов по модернизации ключевых отраслей, включая строительство. По просьбе Ради Дома PRO эффективность этих мер, а также текущее состояние сектора оценили эксперты крупнейших производителей современной строительной изоляции. В начале недели Минэкономразвития представило новый план по повышению энергоэффективности российской экономики. Документ пересматривает ключевые показатели принятой в 2007 году энергостратегии, предполагавшей снижение энергоемкости ВВП на 40% к 2020 году. На деле, однако, за последние 10 лет этот показатель уменьшился лишь на 9%, а последние четыре года и вовсе перестал снижаться, признали авторы последнего ежегодного госдоклада о сбережении и эффективности потребления энергии в РФ. Цели нового плана видятся более реалистичными. К 2030 году за счет технологического фактора власти планируют снизить энергоемкость ВВП на 20% от уровня 2017 года. Для этого, по мнению авторов документа, необходимо будет модернизировать четыре ключевых отрасли: энерго- и теплоэнергетику, обрабатывающую промышленность, транспорт, а также сектор зданий и жилищно-коммунальное хозяйство. На долю последнего сегодня приходится 17% всей потребляемой энергии, при этом больше половины существующих многоквартирных домов в стране являются энергетически неэффективными и требуют вдвое больше энергии, чем их современные аналоги, признают в Минэкономразвития. И речь здесь не только о старых зданиях: лишь 30% новостроек имеют высокие классы энергоэффективности (A, B и C). Наряду с такими мерами, как стопроцентный приборный учет энергоресурсов, обязательное энергетическое обследование при новом строительстве, запрет на проектирование вертикальной разводки инженерных систем отопления, стимулирование строительства домов с нулевым энергопотреблением, энергоэффективный капремонт и пр., особое внимание в плане уделено повышению энергоэффективности строительных материалов. Соответствующий раздел представлен комплексом мер, большая часть которых предполагает изменение нормативно-технической базы отрасли. Ее совершенствование действительно необходимо, соглашаются все опрошенные Ради Дома PRO эксперты. «Нормы и стандарты, по которым производятся строительные и теплоизоляционные материалы, правила, по которым строятся новые здания или проходят реконструкцию существующие, не обновлялись уже около двух десятков лет. С точки зрения развития энергоэффективности Россия осталась на уровне 2003 года. По-хорошему, данная инициатива опоздала лет на двадцать, но хорошо, что она все-таки появилась», — констатирует руководитель направления «Энергоэффективность зданий» «Технониколь» Станислав Щеглов . В идеале, по его мнению, требования к энергоэффективности зданий и стройматериалов должны актуализироваться не реже, чем пересматриваются планы развития экономики страны, т.е. раз в пять лет. Прежде, однако, предстоит заполнить еще немало лакун. «Сегодня в России по-прежнему существует дефицит целого спектра методик расчета и проектирования энергоэффективности зданий. Речь идет о методиках оценки долговечности характеристик энергоэффективности теплоизоляционной продукции, расчета тепловых потерь зданий в грунт, теплозащиты зданий в летний период, а также учет теплопоступлений от солнечной радиации, бытовые тепловыделения в здании и многие другие», — перечисляет эксперт. Бывает, однако, что в стремлении гармонизировать существующую нормативную базу власти заходят чересчур далеко, и тогда вместо морально устаревших норм «под нож» попадают действительно важные для отрасли документы. Так, например, в регуляторную гильотину попало постановление правительства РФ №18 «Об утверждении правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений и сооружений», а новая редакция документа вызвала резкую критику со стороны экспертного сообщества. В новом постановлении отсутствует ряд обязательных требований и показателей, не указан план-график повышения энергоэффективности, поясняет исполнительный директор Ассоциации РОСИЗОЛ Евгения Свиридова . «Возведение зданий, строений и сооружений без установленных требований энергетической эффективности повлечет необходимость технологического подключения значительно более высоких объемов энергетических ресурсов, что приведет к дефициту доступных энергомощностей и росту стоимости подключения, — отмечает эксперт. — Во время эксплуатации здания будут потреблять значительное количество энергоресурсов, следовательно, возрастут расходы бюджетных организаций, располагающихся в таких зданиях, и затраты жильцов на услуги ЖКХ». Необходимость взвешенной актуализации — важная, но, однако, не единственная проблема российских строительных стандартов. «На сегодняшний день энергоэффективность зданий регулируется СП 50 «Тепловая защита зданий» и СП 61 «Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов». Нормативная база в области энергосбережения существует, но не выполняется в полном объеме, поскольку отсутствует надлежащей контроль за ее соблюдением», — говорит инженер по стандартизации и нормированию Rockwool Russia Алексей Воронин . И если в сфере производства той же теплоизоляции эта проблема стоит не так остро: высокая конкуренция заставляет компании инвестировать в контроль качества, — то в строительстве ситуация совсем другая. «Застройщики привыкли к быстрой отдаче, а энергоэффективное строительство окупается дольше. Но если мы посмотрим на рост цен на энергоносители, станет очевидным, что инвестиции в энергоэффективное строительство и ремонт уже существующих зданий в перспективе могут существенно сократить затраты», — считает специалист.

Ипотека с господдержкой стала еще доступнее. Решением правительства первоначальный взнос по льготным кредитам снижен до 15%. Общий объем займов при этом увеличен до 900 миллиардов рублей. Правительство снизило размер первоначального взноса по льготной ипотеке с 20% до 15%. Соответствующее постановление уже подписано, заявил на оперативном совещании с вице-премьерами глава кабмина Михаил Мушустин. Такое решение, по его словам, позволит вовлечь в программу тех заемщиков, кто не успевал накопить необходимую сумму до 1 ноября 2020 года. Напомним, что запущенная в апреле госпрограмма позволяет банкам выдавать ипотеку по ставке не выше 6,5%. Максимальный размер кредита ранее был увеличен до 12 млн руб. для жителей Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. для остальных регионов. Общая сумма кредитов, которые банки смогут выдать в рамках программы, также выросла — с 740 млрд до 900 млрд руб. «Благодаря этому свои жилищные условия смогут улучшить не менее 310 тысяч семей», — цитирует Мишустина сайт правительства. По данным «Дом.рф» на 23 июля, российские банки выдали 91,6 тыс. льготных ипотечных кредитов на 236,9 млрд руб. Использовано около 34% запланированного лимита программы.

Переход на проектное финансирование сильно ударил по застройщикам с небольшим портфелем проектов. С начала реформы долевого строительства рынок Московского региона покинуло 70% мелких и средних девелоперов. На долю таких компаний, по оценкам аналитиков, приходится порядка 75% столичного рынка. Около 70% мелких и средних застройщиков Московского региона были вынуждены уйти с рынка в связи с реформой долевого строительства, подсчитали аналитики «Инком-Недвижимость». Порядка 80% небольших девелоперов столкнулись со значительными трудностями при переходе на эскроу-счета. «Нам известны случаи, когда девелоперы уже год пытаются получить разрешение на деятельность по эскроу. Для этого им нужно не только изменить финансовую модель своей работы, что является одним из наиболее сложных моментов, но и предоставить доказательства своей благонадежности и качества реализуемых проектов», — пояснил директор департамента новостроек компании Валерий Кочетков. Всего на первичном рынке Москвы сейчас реализуется 384 проект. Из них 144 не подпадает под закон о долевом строительстве, поскольку продается по другим схемам. Из оставшихся 240 проектов 149 реализуется по прежней схеме ДДУ, 76 продается по эскроу-счетам, в 15-и старые очереди реализуются по ДДУ, а новые - по эксроу. Мелкие и средние девелоперы составляют порядка 75% рынка Московского региона, уточнили Ради Дома PRO в «Инком-Недвижимость». К мелким аналитики относят застройщиков, работающих в пределах одного округа и ведущих 1-3 проекта площадью до 30 тыс. кв. м. В портфеле средних девелоперов может быть до 10 проектов площадью до 300 тыс. кв. м.

В деловом центре «Москва-Сити» появится еще один уникальный объект. Компания MR Group приступила к строительству в Шмитовском проезде двух офисных башен iCity. Комплекс станет первым в стране зданием, спроектированным по принципам фиджитализации, утверждает девелопер. Компания MR Group приступила к реализации проекта офисного центра iCity, говорится в сообщении девелопера. Бизнес-центр общей площадью 249 тыс. кв. м построят по адресу Шмитовский проезд, 37. Спроектированный немецким архитектором Хельмутом Яном, комплекс представляет собой две башни: 61-этажную Time Tower (257 метров) и 34-этажную Space Tower (141 метр). Небоскребы расположены на общем семиэтажном стилобате, в котором разместятся объекты инфраструктуры. iCity станет первым в России зданием, спроектированным на основе принципов фиджитализации, предполагающей интеграцию «физики» (physics) и «цифры» (digital), утверждает девелопер. В частности, в БЦ будет организован биометрический доступ, посетителей на ресепшн обслужат роботы, доступ ко всем сервисам будет доступен через мобильное приложение, офисное пространство оптимизируют на основе тепловых карт, а все инженерные системы здания сделают антивирусными. Особое внимание в проекте планируется уделить энергоэффективности. Решения, применяемые при освещении здания, позволят втрое сократить энергопотребление. Так, например, в комплексе предусмотрена возможность естественного проветривания офисных помещений в межсезонье. Небоскреб строится по стандартам LEED, BREAM, ASHRAE (The American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers), уточняется в сообщении. Общий объем инвестиций в проект составит 20 млрд руб., проектное финансирование предоставляет банк ВТБ. Планируется, что объект будет сдан в 2023 году.

Минфин серьезно обеспокоен будущим жилищного кредитования. Субсидирование ставок приведет к образованию пузыря на рынке ипотеки, опасаются в ведомстве. Другим последствием госпрограммы может стать рост цен на жилье. Субсидирование ставок по жилищным кредитам может привести к образованию пузыря на ипотечном рынке, заявил во вторник замминистра финансов Алексей Моисеев. «Мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы брать ипотеку. По нашим оценкам совместно с «Дом.рф», не более 60% россиян могут взять ипотеку. Это максимум, даже если ставка будет 0%. Остальные люди просто не смогут вернуть тело кредита», — цитирует Моисеева «Интерфакс». Другим последствием госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок, может стать рост цен на жилье. Сама программа при этом «немного себя изживает», отметил чиновник, пояснив, что сегодня банки самостоятельно могут предложить более низкие ставки. Напомним, что ранее возможность ипотечного кризиса в России исключили в ЦБ. «Ипотечный портфель демонстрирует высокую устойчивость к макроэкономическому шоку от пандемии. Это позволяет рассчитывать на высокую долю возврата договоров в рабочий портфель после завершения кредитных каникул», — отметили в регуляторе. Между тем, по данным «Долгового консультанта», с января по май объем ипотечных кредитов, выплаты по которым были просрочены более чем на 90 дней, вырос на 2,6 млрд руб. Это в пять раз больше, чем за аналогичный период 2019 года.