2021 — Строй-Март

Конфликты проектировщика и подрядчика давно стали обыденностью на российских стройках. Строители пеняют на недостатки документации, архитекторы — на низкое качество работ. Как примирить ключевых участников строительного процесса и какую роль в этом играют BIM-технологии, размышляет руководитель конструкторского отдела компании «Инженерное дело» Сергей Смирнов. Основной причиной перерасходов на стройке являются, как известно, не высокие расценки, а заниженные ожидания, а точнее — неправильная оценка сметы, выполненная в самом начале. Поэтому вполне объяснимо желание девелоперов уже на самых ранних этапах проектирования получить документацию, по которой можно достоверно определить стоимость предстоящего строительства. Делается это на стадии проектной документации. Когда речь идет о бюджетных объектах, проектировщики прикладывают к проектной документации сметы, выполненные на основании спецификаций. При этом все понимают, что объемы, которые там указываются, не всегда «дружат» с реальностью. У коммерческих заказчиков сметы рассчитывают не проектировщики, а собственные специалисты, а для этого им нужны точные объемы. До последнего времени проверить ведомость объемов работ было крайне затруднительно: ни один заказчик не имел достаточного количества специалистов и необходимого запаса времени, чтобы изучить тысячи листов документации и вручную посчитать объем бетона, площадь стен, длину воздуховодов и трубопроводов. Поэтому коммерческие заказчики не требовали на стадии П готовить спецификации и ведомости объемов работ, а определяли цену на основе укрупненных показателей или объектов-аналогов. Более того, многие заказчики относились к проектной документации как к формальности, необходимой лишь затем, чтобы получить разрешение на строительство и поскорее выйти на стройплощадку. Исходя из этого строились и отношения девелоперов со строительными компаниями, получавшими оплату по факту выполненных работ с учетом фактических объемов. И если в спецификации что-то было не учтено, но фактически смонтировано — не беда, строители получали свои деньги в полном объеме. Ситуация начала меняться с кризисом 2008 года, а окончательно «золотой век» ушел в прошлое после крымских событий. По мере ухудшения экономической ситуации заказчики стали жестче требовать от подрядчиков соблюдения запланированных бюджетов, а те, сталкиваясь с привычным перерасходом средств, — искать виноватых в лице проектировщиков. Понятно, что вместо укрепления связки заказчик-строитель-проектировщик такой подход превращает ее участников в противников. Подрядчик, сталкиваясь с традиционными производственными проблемами — нехваткой квалифицированного персонала, истраченным авансом, неорганизованностью работ, — должен защитить себя любыми способами, один из которых — сослаться на отсутствие полноты проектных решений в рабочей документации. Проектировщик, который тоже не получает деньги, поскольку у заказчика складывается впечатление о плохом проекте, реагирует соответственно, «ужесточая» авторский надзор и заставляя подрядчика переделывать то, на что можно было бы закрыть глаза. Всё это сопровождается письмами заказчику о нарушении подрядчиками требований проекта, низком качестве работ, что в конце концов также наносит финансовый удар и по подрядчику. Как следствие — в обычном гражданском строительстве расценки на рабочую документацию уже давно не покрывают расходов проектных компаний на выполнение этого этапа работ. Сегодня по выпускаемой проектировщиками документации должен построить даже неквалифицированный монтажник, искренне убеждены многие строители. А, между тем, еще 10 лет назад всё было иначе. Строители получали рабочую документацию, в который были отражены основные проектные решения, и именно строители несли ответственность за их реализацию. Поэтому на площадке приходилось много думать, в команде нужны были толковые инженеры и прорабы, чтобы найти решение каждой проблемы. Никто не искал повода перенести сроки строительства, ссылаясь на недостатки проекта. Проектировщики вызывались на площадку на плановый авторский надзор или если вдруг была найдена принципиальная ошибка. Разумность нельзя заменить рабочей документацией. А последняя не должна превращаться в инструкцию для сборки мебели IKEA, особенно когда платят за нее совсем не столько, сколько это стоит. Решение, однако, есть, и оно вполне очевидное. На первом этапе девелопер нанимает проектировщика, чтобы получить хорошо проработанную концепцию, в которой будут отражены ключевые архитектурные, конструктивные и инженерные решения. Затем проектировщиком прорабатывается проектная документация и BIM-модель, которая позволяет получить увязанные между собой разделы, а также ведомость оборудования и материалов, по которым можно с достаточной степенью точности определить бюджет строительства. Но поскольку на данный момент ни одна BIM-модель не дает полного спектра достоверной и точной информации, без рабочей документации не обойтись. Но разрабатывать ее должен не проектировщик, а сам генподрядчик. Он же и строит по ней в рамках определенного на стадии П бюджета. Очевидно, что в этом случае генподрядчик лишается возможности сорвать сроки строительства, ссылаясь на отсутствие или недостатки документации. Столь же очевидно и то, что генподрядчику это значительно добавляет забот, приводит к глобальным изменениям в отношениям с заказчиком, внедрению нового подхода в бюджетировании и финансового контроля. Однако в свете происходящего сегодня в сфере массового строительства иного пути, по-видимому, нет. В Москве уже сейчас работает немало строительных компаний, в том числе и иностранных, имеющих собственные проектные подразделения и выпускающие рабочую документацию что называется под себя. И с развитием рынка их будет становиться всё больше.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала регионы, в которых, по мнению регулятора, можно продлить льготную ипотеку на новостройки. В этот перечень попали 24 субъекта РФ. В том числе в Центральном федеральном округе — Ярославская, Тверская и Ивановская области, в Северо-Западном — Псковская область. Продление программы льготной ипотеки на новостройки без негативных эффектов возможно в 24 регионах России. Об этом в интервью «Известиям» глава Банка России Эльвира Набиуллина. Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Краснодарский край в этот перечень предсказуемо не вошли. Ранее сообщалось, что в данных регионах зафиксирован крайне существенный рост цен на новостройки в 2020 году. Из субъектов РФ Центрального федерального округа (ЦФО) в «ипотечный список» ЦБ попали только Ярославская, Тверская и Ивановская области. В Северо-западном федеральном округе — Псковская область, в Южном — Ростовская и Волгоградская области. Остальная часть перечня регионов, в которых Банк России считает возможным продление льготной ипотеки на новостройки, выглядит так: • Алтай • Астраханская область • Башкортостан • Дагестан • Ингушетия • Курганская область • Кировская область • Мордовия • Новосибирская область • Омская область • Оренбургская область • Саратовская область • Ставропольский край • Томская область • Удмуртия • Ульяновская область • Челябинская область • Чечня

Для ускорения темпов реновации жилья столичные власти решили взять на вооружение технологию модульного строительства. Оценить ее перспективы на московском рынке портал Ради Дома PRO попросил участников отрасли. Идею использовать технологию модульного строительства для расселения пятиэтажек главе столичного департамента строительства Рафику Загрутдинову предложил один из подрядчиков программы реновации. Первое такое здание должно появиться в Москве уже к концу года, однако перспективы массового модульного строительства пока вызывают у участников рынка немало вопросов. Как известно, основным преимуществом модульной технологии является серьезная экономия на сроках строительства. «Модульное домостроение действительно заметно снижает стоимость и повышает скорость возведения домов за счет того, что с домостроительного комбината на площадку привозят не панели, а уже «собранные» помещения, в том числе с уже выполненной разводкой сетей внутри квартиры», — говорит директор департамента девелопмента ГК «А101» Павел Турков . Но есть важный нюанс. Экономический эффект от модульного строительства, по словам эксперта, будет заметен только в том случае, если расстояние от стройплощадки до комбината не превышает 50 км. На текущий момент возведение 1 кв. м жилья по модульной технологии обходится в сумму от 60 тыс. руб., отмечает Михаил Гец , генеральный директор компании «Новый дом» (дочернее предприятие группы «Кнауф», занимающееся производством prefab-конструкций). Это соизмеримо со стоимостью строительства на основе железобетона, и только после увеличения производственных площадей и запуска серийного производства цена может опуститься. Пока же модульным новостройкам придется конкурировать с традиционными технологиями, востребованность которых на рынке во многом объясняется многообразием планировочных решений, а также возможностью оперативно реагировать на изменения спроса и менять квартирографию проектов. «Панельное домостроение, не говоря уже о монолитном, по сравнению с модульными домами обеспечивает бОльшую гибкость архитектурных и планировочных решений, поэтому у нас оно получило такое распространение», — поясняет президент ГК «Основа» Александр Ручьев . Впрочем, добавляет эксперт, современные технологии вполне позволяют добиться необходимой вариативности и в модульных домах. При этом в случае последних не потребуется создания новых производственных мощностей — понадобится лишь перенастройка текущих производств. Сегодня с использованием исключительно prefab-конструкций можно строить здания даже в 30 этажей, комментируют возможности технологии в «Новом доме». «Если перенимать опыт зарубежных коллег, это лишь вопрос проработки и реализации первых пилотных проектов», — резюмирует Михаил Гец.

Россияне продолжают увеличивать расходы на ремонт. По данным Сбербанка, в феврале соответствующие траты выросли на 24%. Эксперты связывают тенденцию с льготной ипотекой и ростом интереса к обустройству жилья в период самоизоляции. В феврале вырос объем оплаты россиянами контрактных услуг (включают в себя в том числе строительные работы, поклейку обоев, сантехнические услуги, помощь при переездах, замену домашних окон и т. п.). Об этом со ссылкой на последние данные Сбербанка по итогам анализа карточных транзакций пишут «Ведомости». В сравнении с цифрами аналогичного периода прошлого года показатель вырос на 23,9%. Эксперты связывают тенденцию с двумя факторами. «Рост расходов на контрактные услуги отчасти обусловлен действующей программой льготной ипотеки, а также ростом желания россиян обустраивать жилье в период первых двух волн распространения COVID-19», — отметила в комментарии изданию руководитель направления «Экономика и социальное развитие» ЦСР Виктория Павлюшина. Однако данные Сбербанка недостаточны для фундаментальных выводов о росте спроса, считает директор центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапкович. «Данные Росстата пока показывают месячное падение оборота товаров и услуг. «Сбер» анализирует транзакции по картам. А карты — прерогатива больших городов и людей, относящихся в основном к среднему классу и выше. Таким образом, в этих данных не учитывается потребление примерно половины населения страны», — пояснил газете Остапкович.

РАСК опубликовало данные о динамике банкротств российских девелоперов по итогам прошлого года. Показатель оказался ниже прогнозов агентства: несостоятельными признаны 162 компании (на 12% ниже, чем в 2019-м). При этом выросла доля малых девелоперов-банкротов с объемом строительства ниже 5 тысяч «квадратов». Число банкротств российских девелоперов в 2020 году упало на 12%. Об этом со ссылкой на данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) пишет «Коммерсант». В ушедшем году несостоятельными признаны 162 компании с суммарным объемом строительства 2,4 млн кв. м (374 дома). Итоговый показатель оказался ниже прогнозов агентства, опубликованных в конце августа. Тогда сообщалось, что по итогам 2020-го несостоятельными признают от 180 до 200 девелоперов с объемом строительства в 4 млн кв. м. Это примерно соответствовало аналогичным показателям 2019-го. Впрочем, позитивная динамика может быть связана с ограничениями в работе судов из-за пандемии COVID-19, отмечается в публикации. В частности, в 2020-м 39% банкротств пришлись на первый квартал, за которым последовало полугодовое затишье. При этом в последний месяц ушедшего года в РАСК зафиксировали сразу 16% банкротств. Также в агентстве отметили, что среди признанных несостоятельными девелоперов растет доля малых игроков с объемом текущего строительства ниже 5 тыс. кв. м. Если в 2019-м таковых было 19%, то в 2020-м — 29,6%. Гендиректор РАСК Николай Алексеенко не исключает, что в отдельных регионах застройщиков может не остаться вообще. Основные причины: сложности с получением банковских средств и крайне низкая рентабельность проектов. Для поддержки строительства в таких регионах необходима господдержка, считает Алексеенко.

Сбербанк внесет свою лепту в развитие информационного моделирования в строительстве. Банк запустит специальный сервис «Сбер-BIM» для взаимодействия с девелоперами в рамках проектного финансирования. С его помощью получится эффективнее контролировать стройку, что, в свою очередь, позволит снизить ставки по кредитам. Сбербанк до конца года запустит специальный сервис «Сбер-BIM» для работы с девелоперами в рамках проектного финансирования. Об этом в интервью «Интерфаксу» рассказал вице-президент банка Сергей Бессонов . «В ближайшей перспективе планируем приступить к разработке онлайн-сервиса «Сбер-BIM». Внедрение технологий информационного моделирования сейчас затруднено, потому что система BIM должна работать в цепочке у всех участников рынка — и у заказчика, и у подрядчика, и у генподрядчика. В 2021 году мы планируем запустить несколько пилотных сделок, где все участники цепочки используют BIM-сервис», — сказал Бессонов. По его словам, взаимодействие с девелоперами через «Сбер-BIM» в конечном счете позволит снизить стоимость их проектного финансирования. «С помощью BIM-сервиса банк сможет контролировать динамику строительства и бюджет, что позволит снизить риски банка. И как следствие — процентную ставку по проектному финансированию для застройщика», — пояснил вице-президент Сбербанка. Бессонов, правда, признал, что пока у банка нет ясного понимания об однозначной выгоде подобной модернизации для застройщиков. «Мы готовы разработать специальные предложения для проектов, в которых будут в полной мере использоваться такие технологии, а для банка контроль исполнения бюджета и хода строительства станет полностью прозрачным и доступным в онлайн-режиме. Это важно попробовать, чтобы посмотреть, насколько выгода девелопера от использования таких технологий в финансируемых банком проектах превысит затраты на внедрение процедуры BIM», — отметил вице-президент Сбербанка. Ранее сообщалось, что переход застройщика жилья BIM может сократить сроки возведения многоквартирных домов сразу на 30%. Такие оценки привел 9 февраля один из топ-менеджеров ГК «Эталон» Михаил Викторов . «Сейчас BIM — это уже элемент характеристики будущего качества жилого комплекса. Это одна из тех новаций, которая позволит застройщику сократить издержки и сроки строительства до 30%. Опыт Европы показывает эту статистику», — сказал тогда Викторов (цитата по «Интерфаксу»).

Специалисты «Леруа Мерлен» назвали минимальную стоимость косметического ремонта квартиры в Москве. По их данным, для «двушки» в 45 квадратных метров показатель находится в диапазоне от 600 тысяч до 800 тысяч рублей. Затраты на услуги строительной бригады в данную стоимость входят. Минимальная стоимость косметического ремонта двухкомнатной квартиры в Москве площадью 45 кв. м находится в диапазоне от 600 тыс. до 800 тыс. руб. Такие данные привели эксперты проекта «Школа ремонта» торговой сети DIY-товаров «Леруа Мерлен», пишет РИА Новости. Как пояснили эксперты, в косметический ремонт входит замена финишного слоя отделки на полу, стенах, потолках, замена сантехники, световых приборов, карнизов и другого оборудования. Средние затраты на услуги строительной бригады в вышеназванную стоимость ремонта включены, резюмировали специалисты «Леруа Мерлен». Ранее собственный средневзвешенный «Индекс ремонта» квартиры в Москве опубликовали и эксперты СТД «Петрович» и ИА Infoline. По итогам четвертого квартала 2020 года показатель составил 6034 руб. за 1 кв. м. Однако в данный расчет стоимости, в отличие от аналогичного в «Леруа Мерлен», не включены услуги строительной бригады. Но включены расходы на сопутствующие материалы и инструменты при самостоятельном ремонте, а также на замену дверей, в том числе входной. Если их вычесть, то стоимость косметического ремонта квартиры в Москве по версии «Петровича» и Infoline составит 4887,5 руб. за 1 кв. м (без учета работы мастеров).

ТЦ «Горбушкин двор» в Москве ждет частичная реконцепция. Более четверти его площадей планируется передать под торговлю в сегменте DIY. Поскольку через несколько лет «Горбушкин двор» могут снести, эксперты ожидают прихода на площадку только небольших строительных магазинов. Около 10 тыс. кв. м в столичном ТЦ «Горбушкин двор» планируется передать под торговлю товарами для дома и ремонта. Об этом рассказал «Коммерсанту» управляющий директор комплекса Александр Волков. Это более четверти торговых площадей в ТЦ. Решение пересмотреть пул арендаторов принято исходя из высоких объемов жилищного строительства поблизости, пояснил Волков. По его словам, в радиусе 3-5 км от объекта возводится 3 млн кв. м недвижимости. Это будет способствовать росту спроса на товары для чистовой отделки квартир, резюмировал управляющий директор ТЦ. Опрошенные изданием эксперты назвали частичную реконцепцию «Горбушкина двора» оправданной. В районе Филевского парка не так много магазинов, специализирующихся на товарах для дома, в частности, отметила директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько. При этом в ближайших локациях реализуется и планируется ряд крупных многофункциональных девелоперских проектов, в том числе реновация территории центра имени Хруничева, добавила эксперт. Однако крупные DIY-ритейлеры в «Горбушкин двор» едва ли придут, считает Малахатько. Причина: неопределенность судьбы самого торгового центра. Ранее сообщалось, что подготовлен проект планировки его территории, предусматривающий снос «Горбушкина двора» с последующим строительством жилья. Однако Александр Волков пояснил изданию, что ТЦ будет работать еще несколько лет. Косвенным подтверждением этого стал тот факт, что проект планировки его территории еще не выносился на рассмотрение столичной градостроительно-земельной комиссии, отмечается в публикации.

В Подмосковье продолжает развиваться модульное строительство. Воронежский девелопер ГК «Выбор» возведет в Волоколамске завод объемно-блочного домостроения производственной мощностью 350 тысяч квадратных метров в год. По некоторым данным, продукцию предприятия будут использовать в проектах застройщика в Московской области. В подмосковном Волоколамске возведут завод объемно-блочного домостроения производственной мощностью 350 тыс. кв. м в год. О начале строительства предприятия сообщило на своем официальном сайте Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области. О сроках завершения работ в материале не сообщается. На предприятии будут собирать цельные комнаты в виде блоков для монтажа многоквартирных домов. Блоки станут представлять собой помещения «под ключ» с внутренней отделкой и окнами. Объем вложений в завод составит 4,4 млрд руб., добавляется в сообщении. Инвестором выступает воронежский застройщик жилья ГК «Выбор», подконтрольный депутату Воронежской областной думы Александру Цыбаню. По данным СМИ, компания ищет участки для возведения многоквартирных домов в Подмосковье. Не исключено, что при реализации девелоперских проектов будет использоваться продукция будущего завода.

В департаменте градостроительной политики Москвы назвали среднюю зарплату в строительной отрасли столицы по состоянию на конец прошлого года. Показатель был равен 71 тысяче рублей в месяц. Несмотря на это с января по декабрь 2020-го число строительных вакансий в городе выросло в 3,6 раза до 59 тысяч. В конце 2020 года средняя зарплата в строительной отрасли Москвы составляла 71 тыс. руб. в месяц. Такие данные назвали в столичном департаменте градостроительной политики, пишет ТАСС. Однако несмотря на столь высокий показатель число строительных вакансий в Москве за год выросло в 3,6 раза, добавили в департаменте. Если в январе 2020-го их насчитывалось чуть более 16 тысяч, то в декабре — уже 59 тысяч. Что интересно, озвученные данные о средней зарплате отличаются от последней доступной статистики Мосгорстата. По данным ведомства, в Москве среднемесячная начисленная зарплата в строительной отрасли в октябре 2020-го составила 59 тыс. руб. Число доступных вакансий в строительной сфере в Москве также не столь велико, следует из последних данных портала Роструда «Работа в России». По опубликованным на портале сведениям, на текущий момент в столице открыто 20,3 тыс. вакансий в области строительства и недвижимости.