2019 — Строй-Март

На первичном рынке жилья и апартаментов столицы продолжает расти доля предложения с отделкой. За год показатель увеличился на 9,8% до 41,4%. При этом доля готовых к проживанию площадей составила 27,9%. Остальное пришлось на квартиры и апартаменты с предчистовой отделкой. На первичном рынке жилья и апартаментов Москвы площадей с отделкой в суммарном объеме предложения увеличилась до 41,4%. Об этом говорится в последнем исследовании «Метриум» по итогам первого полугодия. За 12 месяцев показатель увеличился на 9,8%, отмечается в материалах. Доля готовых к проживанию квартир и апартаментов составила 27,9%. Остальные 13,4% пришлись на площади с так называемой предчистовой отделкой, подсчитали аналитики. Такие лоты набирают популярность в том числе из-за стремления покупателей сэкономить свои деньги. «White box от застройщика (предчистовая отделка — ред.) обойдется в 10 тыс. рублей за кв. м, финишная отделка — в 20 тыс. рублей за «квадрат». Это значительно дешевле, чем производить отделочные работы самостоятельно», — отметил гендиректор девелопера «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин. Что интересно, в массовом сегменте рынка новостроек доля предложения с отделкой еще выше. В частности, в «старой» Москве показатель достиг 51%, сообщало в феврале агентство «Бон тон». В свою очередь, на присоединенных территориях столицы доля предложения с отделкой в массовом сегменте первичного рынка жилья повысилась до 47%. Об этом говорилось в апрельском исследовании «Метриум».

Замглавы Минстроя Максим Егоров рассказал об одной из планируемых мер поддержки индивидуального жилищного строительства. По его словам, создание коммунальной инфраструктуры и строительство дорог в будущих поселках профинансируют из федерального бюджета. Это будет предусмотрено в госпрограмме поддержки ИЖС. Создание коммунальной инфраструктуры и строительство дорог на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) профинансируют из федерального бюджета. Об этом заявил замглавы Минстроя Максим Егоров, пишет ТАСС. «Планируется выделение федеральных денег именно на инфраструктуру. Потому что развитие индивидуального жилищного строительства упирается в проблему, что нет воды, электричества, газа, дорог <...> И мы рассчитываем стимулировать ИЖС, в том числе за счет развития инфраструктуры, дорог и инженерных сетей», — сказал Егоров. По его словам, соответствующие пункты включат в разрабатываемую правительством программу господдержки ИЖС. Ранее отсутствие инфраструктуры в числе главных проблем на пути развития индивидуального жилищного строительства назвал вице-премьер Виталий Мутко. «Не скрою, есть целый ряд проблем, которые мы должны сегодня решить. На примере Липецкой области могу сказать, что это недостаток залоговой базы по ипотечным кредитам, а также стимулирование строительства транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры на территориях индивидуальной жилой застройки», — сказал Мутко 26 августа. Вице-премьер тогда добавил, что правительство подготовит программу господдержки ИЖС до 1 октября текущего года.

Спустя месяц с момента перехода строительной отрасли от долевого строительства к проектному финансированию выяснилось, что мир не рухнул, жилье не перестало строиться, а цены не взлетели до заоблачных отметок. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. К каким последствиям привел отказ от «долёвки» и как они аукнутся в среднесрочной перспективе, Ради Дома PRO выяснял у экспертов и игроков рынка. По данным вице-премьера Виталия Мутко, на начало августа 2019 года только 7% российских застройщиков перешли на систему строительства через эскроу. «Очень непростой переход, прямо скажем, хотя все необходимые для плавности этого перехода мероприятия мы сделали, — признал Мутко. — Сейчас в стройке 123 млн кв. м — где-то 30% получили право строить по старым правилам, процентов 7 только перешли на новую модель, остальные — и не туда и не сюда» (цитата по РИА Новости). В середине июля глава «Дом.рф» Александр Плутник приводил такие данные: в рамках проектного финансирования счета эскроу уже используют 325 застройщиков, а финансирование предоставляют 13 банков. Желанные ЗОСК Руководитель юридического департамента Агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов напоминает, что в начале июня Минстрой утвердил форму заявления для застройщиков, не желающих отказываться от старой схемы оплаты договоров участия в долевом строительстве. В итоге июнь стал самым «жарким» месяцем лета не только по метеосводкам, но и по объему работы в строительных компаниях. В течение июня многие застройщики подали заявки на получение Заключения о соответствии критериям (ЗОСК) и стали его обладателями. При этом наступление «часа Х» — 1 июля 2019 года — еще не означает, что застройщики, не успевшие подать заявку, должны срочно переходить на эскроу. Такая заявка, согласно решению властей, может быть подана до 1 октября 2019 года. Соответственно, точное количество проектов, сохранивших старые правила работы, будет возможно подсчитать где-то в середине осени, уточняет эксперт. Между тем, по его словам, уже сейчас можно сделать вывод о том, что большая часть застройщиков, имеющих возможность выбрать схему реализацию, подала заявки на получение ЗОСК. Например, таким правом воспользовалась ГК «А101». В начале июля компания заявила, что 95% проектов группы, находящихся в активной фазе строительства, будут завершены без перехода на эскроу-счета. «Мы получили заключения о соответствии критериям, которые позволяют завершить строительство и продажи без открытия эскроу-счетов, в общей сложности на 391 тыс. кв. м жилья. С учетом строительной готовности жилых домов и темпов продаж до конца сентября ЗОСК может быть получен еще на 278 тыс. кв. м. Таким образом, до 95% объектов, в том числе выведенных на рынок в 2019 году, будет реализовываться по «старым правилам» — деньги дольщиков будут поступать на спецсчета девелопера. Полноценный переход на продажи квартир с использованием эскроу-счетов группа осуществит в 2020 году», — пояснил генеральный директор ГК «А101» Игнатий Данилиди . Коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов также говорит, что компания в ближайшее время продолжит реализацию действующих проектов без использования эскроу-счетов. «Однако в одном из объектов начинаем подготовку к работе по модели проектного финансирования», — добавляет он. ГК «Основа» на сегодняшний день все свои проекты реализует в рамках 214-ФЗ по ДДУ, без эскроу-счетов, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков . ЖК «Парад планет» был полностью построен и введен в эксплуатацию еще в конце прошлого года, и в настоящий момент компания продает готовые квартиры с ключами. По двум проектам — ЖК «Грани» и ЖК «Гоголь парк» — компания получила ЗОСК, что позволило продолжить после 1 июля реализовывать их по прежним правилам, по ДДУ без перехода на эскроу-счета. По проекту RED7 сейчас также компания находится в процессе получения заключения о соответствии. «При этом новые проекты, которые мы планируем вывести на рынок до конца этого года, мы будем реализовывать с применением эскроу-счетов — их экономическая модель изначально рассчитывалась нами с учетом новых правил», — добавляет Сибренков. Переход на эскроу-счета не привел к принципиальным изменениям в ситуации на рынке, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин . Большинство новостроек реализуются по старой схеме. Так, текущие проекты Level Group в связи с высокой стадией готовности продолжают продаваться по старой схеме. «По новым проектам мы готовимся к переходу на новую схему реализации через эскроу-счета, и на данный момент не столкнулись с принципиальными сложностями в этом процессе», — говорит он. Первые эскроу Из трех проектов Tekta Group, находящихся в реализации, только городские резиденции премиум-класса Spires перешли на работу с эскроу-счетами, рассказывает коммерческий директор компании Наталья Козлова . Остальные либо сданы, либо находятся в высокой стадии строительной готовности. Spires реализуется по новым правилам в связи с тем, что стадия строительной готовности не достигла необходимых 30%. При этом Козлова утверждает, что всего за год со старта продаж реализована треть от объема предложения. С открытием эскроу-счетов было продано в общей сложности уже более десятка квартир. «Все счета открываются в Сбербанке, предоставляющем проектное финансирование Tekta Group. О сумме, уже внесенной на счета, мы сообщить не можем, так как это коммерческая тайна. Однако пока ни о каком снижении ставок по проектному финансированию речи нет», — комментирует топ-менеджер. По ее словам, в июле компания уже дважды повышала цены в городских резиденциях Spires. В августе также запланировано пересмотреть прайс дважды. Однако, по словам Козловой, связано это не только с эскроу-счетами, но и с ростом стадии строительной готовности объекта. Обходные пути Кроме девелоперов, имевших возможность получить ЗОСК по своим объектам, Дмитрий Логинов отмечает тех участников рынка, которые не могли получить ЗОСК и могли использовать обходные пути. «Сама схема в принципе незатейлива. До 1 июля 2019 года застройщик заключает ДДУ с аффилированной компанией, и такой ДДУ уже не подпадает под требование об использовании эскроу, даже если оплата по нему осуществляется после 1 июля. В итоге договор можно переуступить третьему лицу без эскроу», — рассказывает эксперт. Как показала практика, такая схема с уступкой оказалась востребованной. За первые 5 месяцев 2019 года в Московском регионе прирост количества продаж квадратных метров по отношению к 2018 году составил 25%. Июнь, согласно данным Росреестра, и вовсе побил все рекорды. В Москве зарегистрировано 11 677 договоров долевого участия (ДДУ). Это на 54% больше, чем в мае (7,5 тыс.), и в два раза выше, чем в июне прошлого года (5,6 тыс.). При этом прирост ДДУ с ипотекой составил всего 1%. «То есть либо на рынке вдруг в течение одного месяца появились около 6 тыс. покупателей на сумму в 30-40 миллиардов рублей, либо сформировался дисбаланс, вызванный схемой с уступкой», — говорит Логинов. Среди зримых последствий перехода на новую модель финансирования жилищного строительства пока можно назвать лишь повышение цен и резкий всплеск числа ипотечных сделок в июне, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая . Он был вызван массовым выкупом застройщиками квартир на аффилированные юридические лица, соглашается она с коллегой. «Таким образом, девелоперы старались отсрочить для своих уже запущенных в реализацию проектов переход на новую модель финансирования», — поясняет эксперт. В итоге в массовом сегменте столичных новостроек по итогам июля только семь комплексов перешли на продажи через эскроу-счета. В масштабах рынка это совершенно незначительное количество, которое не отразилось на динамике цен, подчеркивает эксперт. Влияние на цены Цены в июле действительно увеличились в среднем по рынку, признает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин . При этом он отмечает, что речь идет не только о новостройках, перешедших на работу с эксроу-счетами. «Проблема в том, что многие девелоперы повысили цены на фоне общего ажиотажного спроса. То есть рост цен отчасти имеет спекулятивный характер. Вступление в силу поправок в 214-ФЗ по большей части оказывает опосредованное, а не прямое влияние на рынок, поскольку новостроек, перешедших на новую схему работы, сегодня меньшинство», — рассуждает топ-менеджер. По данным аналитиков проектного консалтинга Est-a-Tet, в июле средняя цена составила 283,6 тыс. руб./кв. м, показав незначительный прирост в размере 0,4%. При этом средняя стоимость квартир и апартаментов комфорт-класса по итогам месяца увеличилась на 2,4% до 173,7 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе повышение составило 0,1% до 249,5 тыс. руб./кв. м, в премиум-классе показатель увеличился на 2,8% до 517,9 тыс. руб./кв. м, в сегменте элитных новостроек прирост цены составил 5,4% за счет новых проектов и вывода нового объема в реализацию. Еще одной интересной новостью этого лета можно считать «добровольный» переход на эскроу-счета со стороны двух крупнейших девелоперов России, продолжает Логинов. Он напоминает, что в самом начале июля появилась информация, что ГК «ПИК» и «ЛСР» приняли решение о переводе половины своих проектов на новые правила. Об этом сообщил замглавы Минстроя России Никита Стасишин. Ссылаясь на запротоколированные решения, он отметил переход на эскроу-счета даже тех проектов, которые могли получить ЗОСК с учетом более лояльных требований к системообразующим компаниям. Как итог, строительный рынок спокойно пережил «проблему 1 июля 2019 года». Проекты в высокой степени готовности получили или получают ЗОСК. Стройки на первоначальном этапе ушли в уступки или эскроу. Все новые проекты работают только через эскроу-счета.

В Новосибирске произошло ЧП. Стена находившейся на реконструкции бывшей котельной обрушилась прямо на рабочих, занимавшихся ремонтом теплотрассы. Трое из них погибли. По предварительным данным, причиной обрушения стало сползание грунта. В Новосибирске стена бывшей котельной обрушилась прямо на рабочих, занимавшихся ремонтом проходящей в непосредственной близости теплотрассы. Об этом пишет «Интерфакс». До ЧП здание бывшей котельной частично было снесено, частично — оставлено для реконструкции. На участке теплотрассы в момент обрушения работали восемь человек. Трое из них погибли, один пострадал и находится в больнице, еще один чудом избежал серьезных травм. Трое рабочих успели отбежать в сторону . Предварительной причиной обрушения здания в мэрии Новосибирска назвали сползание грунта. По данным местных СМИ, в день ЧП бригада опасалась выходить на ремонт теплотрассы из-за аварийного состояния бывшей котельной. «У меня здесь работает брат. Он еще утром сфотографировал все безобразия, говорит, стена была аварийная, она была не закреплена. Там подходить к ней никаким образом нельзя было. То есть, работать нельзя было, а начальство им сказало: «Идите и работайте»! Они не прислушались к просьбам рабочих», — рассказала газете «Комсомольская правда — Новосибирск» Оксана Наумова. «Работы велись с нарушениями. Четыре месяца они тут все копали. И за это время уже рабочие чуть ли не родными нам стали. Мы жалобы писали руководству рабочих, что нарушений было много. Например, сотрудники ведут сварку под ливнем, так было вчера. Это опасно? Да. Но руководство им говорило: «Работаем, не останавливаемся». Вот они работали, целыми днями. У них был срок: закончить все к отопительному сезону», — рассказала изданию одна из жительниц близлежащего дома. В связи с произошедшим управление СК по Новосибирской области возбудило уголовное дело по ч. 3 ст. 216 УК РФ (нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ). На месте ЧП работают следователи и криминалисты, говорится в сообщении на официальном сайте СК.

Строительство не только преодолеет кризис, но и начнет двигать экономику вперед, убеждены в Минэкономразвития. В следующем году отрасль станет одним из драйверов роста, заявил глава министерства Максим Орешкин. А в 2021-м позитивный эффект от строительства только усилится, добавил он. С 2020 года сектор недвижимости и строительства станет одним из драйверов роста экономики. Об этом в эфире телеканала «Россия 24» заявил глава Минэкономразвития Максим Орешкин. «Сектор недвижимости и строительства, по нашим оценкам, в следующем году будет одним из драйверов роста. Это тот сектор, который, в основном, в последние годы отъедал у экономического роста. Но начиная со следующего года, особенно в 2021-м, мы видим очень большой позитивный эффект», — сказал Орешкин (цитата по РИА Новости). Между тем, пока ситуация в отрасли больше напоминает стагнацию. По данным Росстата, объем строительных работ за январь — июль всего на 0,1% превысил показатель за аналогичный период прошлого года. Он оказался равен 4,356 трлн руб. Помесячная динамика также свидетельствует о стагнации или о символическом росте. С начала года объем строительных работ либо не изменялся, либо увеличивался на 0,1-0,3%.

ОАО «Моспроект-2» имени Посохина, похоже, ждет вялотекущая ликвидация. В архитектурной мастерской начались сокращения сотрудников. Увольнения связаны с недостатком заказов и высокой долговой нагрузкой «Моспроекта-2», заявили в АО «Мосинжпроект» (управляет бюро). В архитектурном бюро «Моспроект-2» им. М. В. Посохина начались сокращения сотрудников. Об этом пишет РИА Новости со ссылкой на комментарий представителя подконтрольного столичной мэрии АО «Мосинжпроект». (Структура холдинга АО «Москапстрой» является управляющей компанией бюро). Увольнения связаны с непростым финансовым положением архитектурной мастерской. «Моспроект-2» испытывает серьезный недостаток контрактной базы. На конец года прогнозировался серьезный рост долгов перед субподрядчиками и бюджетом. Кредиторская задолженность на конец первой половины 2019-го составляла несколько сотен миллионов рублей. В том числе имелись долги по заработной плате, а также по налогам и платежам перед бюджетами всех уровней. В связи с долгами счета компании были заблокированы», — заявил в «Мосинжпроекте». «Принятые меры по сокращению расходов компании призваны оздоровить финансовое положение, сохранив основу рабочего коллектива», — резюмировал представитель подконтрольного столичной мэрии холдинга. Ранее в социальных сетях появилась информация о старте фактической ликвидации «Моспроекта-2». «15 августа 2019 года началась процедура сокращения всего численного состава ОАО «Моспроект-2» им. М. В. Посохина. В том числе сотрудников Архитектурной проектно-реставрационной мастерской №13 (далее АПРМ 13 — ред.), которая должна была отметить свое семидесятилетие. Сегодня трудовые книжки и приказ о сокращении выданы четверым сотрудникам мастерской и части сотрудников ОАО «Моспроект-2» им. М. В. Посохина. Остальным сотрудникам заблокировали пропуска и запретили доступ в здание вплоть до погашения задолженности по зарплате и фактического сокращения», — сообщалось на странице АПРМ 13 в Facebook. Свой комментарий по поводу сложившейся ситуации дала и бывший главный архитектор проектов уже бывшего подразделения «Моспроекта-2» Ольга Галаничева. «Нас в штате мастерской оставалось 23 человека, в момент расцвета было 160. Ни Минкультуры, ни Мосгорнаследие целиком взять нас к себе не смогли», — рассказала Галаничева порталу «Хранители наследия». «Моспроект» обречен. Пришли люди, которым нужны мосты и метро, нужны рабочие офисные площади и техника, а самое главное, объекты и деньги. Реставрация как профессия, ее суть — им непонятна и неинтересна. Половину нашего здания теперь занимает «Москапстрой», вторую половину - «Мосинжпроект», которому «Москапстрой» подведомственен. В нескольких комнатах досиживает «Моспроект», — резюмировала бывший главный архитектор проектов АПРМ 13.

Опубликованы визуализации будущей штаб-квартиры Сбербанка на Кутузовской проспекте. Автором концепции стало японское архитектурное бюро Nikken Sekkei, по итогам международного конкурса обошедшее таких западных звезд, как Zaha Hadid Architects и Coop Himmelb(l)au. Архсовет Москвы опубликовал на своем сайте визуальные материалы архитектурной концепции будущей штаб-квартиры Сбербанка на Кутузовской проспекте. Ранее кредитное учреждение подвело итоги соответствующего международного архитектурного конкурса. Победителем был объявлен проект японского бюро Nikken Sekkei. В числе других участников конкурса названы мастерские Zaha Hadid Architects и Archea Associati. «Для Москвы важно, что проект предполагает не только офисы, но и общественные пространства, открытые для всех горожан, а не только для клиентов. Это важный и здравый подход к организации среды в целом. Этот объект действительно украсит город», — оценил проект-победитель главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Общая площадь будущей штаб-квартиры Сбербанка в столице составит порядка 70 тыс. кв. м. Она разместится в комплексе из трех зданий на Кутузовском проспекте, 32 (в том числе, двух башен высотой в 41 и 47 этажей). Объект достался кредитному учреждению от структур предпринимателя Руслана Байсарова за долги.

Аналитики портала Rabota.ru назвали самые востребованные строительные специальности в крупных городах. Это машинист автокрана, бетонщик, кровельщик и плотник. На одну такую вакансию в базе портала приходится менее одного резюме. Самыми востребованными строительными специальностями в крупных городах России являются машинист автокрана, бетонщик, кровельщик и плотник. Об этом говорится в последнем исследовании портала Rabota.ru, пишет «Коммерсант». На одну из этих вакансий в базе портала находится менее одного резюме, отмечается в публикации. В числе самых маловостребованных специальностей назван электрик. В базе портала на одну такую вакансию почти три резюме. Наконец, примерно сбалансированы спрос и предложение по специальностям столяр, каменщик и маляр (от 1,01 до 1,12 резюме на одну вакансию). Также газета опубликовала данные портала о зарплатных предложениях для строителей в Москве. Возглавили рейтинг вакансии бетонщиков и машинистов автокрана. В среднем, таким специалистам предлагают 80 тыс. руб. в месяц. Далее следуют прорабы и каменщики (75 тыс.), плотники и маляры (65 тыс.), столяры и штукатуры (60 тыс.), кровельщики (55 тыс.) и электрики (51 тыс.).

Стало известно, где будет построен второй магазин IKEA в пределах МКАД. Торговый центр шведского ритейлера товаров для дома появится в 2024 году в составе коммерческих площадей ТПУ «Петровско-Разумовская». Инвестором строительства ТЦ станет сам шведский ритейлер. В составе коммерческих площадей ТПУ «Петровского-Разумовская» у одноименной станции метро в Москве появится торговый центр IKEA. Об этом заявил «Интерфаксу» замгендиректора подконтрольной столичной мэрии компании «Мосинжпроект» Альберт Суниев. «IKEA высказала заинтересованность в размещении торговых площадей в составе ТПУ. Затраты на строительство торговых площадей понесет шведская компания. Офисы и гостиница также будут возводиться за счет привлеченного инвестора, при этом всю транспортную составляющую ТПУ построят за счет бюджетных средств», — сказал Суниев. Начать возведение объекта планируется в 2020 году и завершить в 2024-м. Объем инвестиций шведского ритейлера в строительство предварительно составит порядка 6 млрд руб., добавил замгендиректора «Мосинжпроекта». Ранее СМИ уже сообщали об интересе IKEA к коммерческим площадям в ТПУ «Петровско-Разумовская». Однако, как писали в апреле со ссылкой на свои источники «Ведомости», шведский ритейлер не планировал строить объект самостоятельно. IKEA будет искать партнера, который возведет торговый центр и потом сдаст ей в аренду 7-8 тыс. кв. м под гипермаркет городского формата, утверждали информированные собеседники издания.

Развитие цифровых технологий в строительной отрасли привело к тому, что сегодня без BIM не обходится уже ни один крупный проект. Более того, задачи оптимизации ключевых процессов заставляют девелоперов разрабатывать уникальные системы автоматизации, сочетающие продукты известных вендоров с собственными модулями. О нюансах использования BIM-моделей на разных этапах жизненного цикла объектов порталу Ради Дома PRO рассказал руководитель проектной группы автоматизации процессов инвестиционно-строительных проектов ГК «Основа» Владимир Шамшин. — Какие основные задачи стояли перед компанией при создании цифровой системы управления проектами? — Когда более двух лет назад в ГК «Основа» мы впервые задумались над автоматизацией строительного процесса, то начали с того, что проанализировали самые важные проблемы, которые стоят перед каждым девелопером. Какие это проблемы? Прежде всего — качество проектирования, ценообразование, бюджеты и сроки строительства. Немаловажной для нас была точность подсчета объемов при приемке выполненных работ. И кроме того, хотелось создать такую систему, которая бы позволяла выбирать лучшие подрядные организации, отсеивая непрофессиональные компании. Изучив рынок, мы поняли, что для решения этих проблем лучше всего подходит технология BIM. — С чего началось внедрение информационного моделирования в работу компании? — Первый этап начался в декабре 2017 года, когда мы полностью перевели на BIM нашу внутреннюю проектную компанию «Открытые мастерские». Забегая вперед, скажу, что единовременная закупка лицензий и обновление машинного парка стали одной из самых больших трат в общей стоимости проекта. — Для проектирования используется Revit? — Да, дело в том, что к моменту внедрения BIM наши проектировщики уже работали с продуктами Autodesk. Кроме того, в сфере гражданского строительства именно в ПО Revit работает основная часть проектных организаций. Но мы посмотрели и отечественные продукты. Из них ближе всего к стандарту Revit на сегодняшний день подошла Renga. Их продукт очень интересен, но нужно еще время, чтобы он достиг того уровня, на котором сейчас находится Autodesk. — Как строится ваше взаимодействие с проектировщиками? Какие требования предъявляются к BIM-моделям? — Когда мы пишем задание на проектирование, мы обязательно прикладываем к нему информационные требования к модели. Они описывают необходимую нам степень наполнения модели. Проектировщик передает нам модель в две стадии: ТД (тендерная документация) и РД. ТД — это модель на ранней стадии, по которой мы считаем бюджет, чтобы, например, открыть проектное финансирование. Это происходит примерно к моменту выхода заключения экспертизы. На этом этапе BIM-модель позволяет просчитать бюджет с отклонением от финальной сметы в 5-7%. Сама модель, соответственно, уже достаточно глубоко проработана: есть коэффициенты армирования, полностью проработанная архитектура, внутренние инженерные системы... — Уровень детализации на стадии ТД можно описать в классической терминологии LOD’ов? — Поскольку в каждой компании LOD300, LOD400 и т.п. может значить что-то свое, мы просто взяли и прописали, что мы понимаем под тем или иным уровнем детализации. LOD у нас обозначает то, что мы хотим получить на стадии ТД и РД, то есть элементы. А LOI — это параметры, которые должны быть заполнены, не штатные ревитовские, а те дополнительные, которые нам нужны для расчетов, так, например, коэффициент армирования, этаж и т.п. — Наличие индивидуальных требований к наполнению моделей не ограничивает круг потенциальных проектировщиков? Или вы работаете только с внутренними подрядчиками? — Не только. Сейчас два сложнейших проекта ГК «Основа» — премиальный комплекс RED7 на Садовом кольце и новый перспективный проект на северо-востоке Москвы — мы делаем с проектным бюро «Апекс». Причем они не только внимательно изучили наши требования к информационным моделям, но и в чем-то их скорректировали — и мы это с благодарностью приняли. Получается, что общение с внешними проектировщиками только улучшает нашу систему. — Сколько времени понадобилось на то, чтобы перевести проектирование на BIM? — Полгода, и за это время мы в службе заказчика думали над тем, как же мы будем BIM-модель использовать: только для улучшения качества проектирования или на всем этапе жизненного цикла проекта, наполняя ее информацией вплоть до момента отражения финансового результата в учетной системе. Подобную задачу на рынке пытаются решать, но коробочного решения нет. А значит, нам нужно было создать собственную систему. В итоге у нас получилось следующая структура информационного взаимодействия: Источник: ГК «Основа» — Что происходит после того, как вы получаете BIM-модель от проектировщика? — После того как проектировщик передал нам модель стадии ТД, мы начинаем обрабатывать ее в отечественных программных продуктах от компании «Айбим»: Estimo и Larix. ПО Estimo используется для расчета бюджета, ПО Larix представляет собой базу данных, которая содержит рыночные расценки на материалы и работы. Сейчас в базе около 3,5 тыс. расценок — это наиболее часто используемые виды работ на наших объектах. Уникальное преимущество программы в том, что в ней происходит увязка нашего справочника видов работ и классификатора элементов, на основе которого проектировщик делает модель. То есть информация из BIM-модели переносится в бюджет, а далее в виде пакетов работ попадает на тендерную площадку. — Что представляет собой ваша тендерная площадка? — Это веб-приложение, в котором ведется внутренняя база подрядных компаний. То есть мы сами оцениваем подрядчиков по той информации, которую они подают ежегодно: реализованные проекты, штатное расписание, отчеты в налоговую и т.д. — На тендерную платформу может зайти любой подрядчик? — Да, абсолютно любой. У нас на сайте ГК «Основа» есть вкладка «тендеры». Если подрядчик хочет принять участие в конкурсе, он регистрируется, подает необходимые документы, мы их рассматриваем и аккредитовываем его как участника торгов. — Сколько сейчас компаний в вашей базе? — Сейчас в базе уже более 400 подрядных компаний. Итак, из Revit BIM-модель попадает в Estimo, а из нее — на тендерную площадку в виде перечня работ из нашего справочника. Подрядчики вносят свою цену на материалы и на работы, проходит тендер, определяется победитель, после чего объемы по проекту и расценки победившего в тендере подрядчика автоматически фиксируются в системе. В ней же происходит и дальнейшая приемка выполненных работ. Если, например, подрядчик попытается сдать нам на стройплощадке 110 «кубов» вместо 100 по проекту, система не даст ему это сделать. — Какие программные продукты используются для работы с BIM-моделями непосредственно на стройплощадке? — Результаты приемки контроля качества работ, соблюдение норм техники безопасности и т.п. фиксируются в программе BIM 360 от компании Autodesk. По сути это профессиональная соцсеть для строителей, с ее помощью наш инженер стройконтроля может, например, прямо на площадке оставить предписание, привязав его к BIM-модели. Таким образом мы не только координируем действия всех подрядчиков, но и повышаем производственную дисциплину. Например, подрядчик приносит КС-2 за отчетный период инженеру стройконтроля, а у него в программе за месяц накопилось пять предписаний, которые подрядчик не устранил. И люди понимают, что если они этого не сделают, то не получат денег. Для промежуточной приемки выполненных работ мы используем программу Synchro PRO от компании Bentley, которая у нас также используется и как инструмент календарно-сетевого планирования. В ней инженер стройконтроля отмечает элементы, которые ему сдает подрядчик, и система автоматически проверяет объемы. Таким образом, исключается возможность ошибок при ежемесячной приемке выполненных работ. Это оказалось настолько эффективно, что сейчас даже сами подрядчики просят нас установить им такую программу. — Насколько сам подрядчик должен быть погружен в тему BIM? — Сейчас системой «Основы» для работы на строительной площадке может пользоваться любой подрядчик, достаточно иметь обычный планшет или смартфон. Но если у подрядчика есть интерес к более глубокому погружению в технологию информационного моделирования, ничто не мешает ему установить соответствующую лицензию, и включится в общий контур работы уже в качестве активного участника процесса. В идеале подрядчик должен не только выполнять объемы работ, но и передавать нам исполнительную BIM-модель с отмеченными объемами, которые наш инженер только проверит. — Какие еще направления в области цифрового строительства представляются вам перспективными? Каковы дальнейшие планы по развитию системы? — Мы понимаем, что нужно «копать» в сторону более качественного стройконтроля, то есть внедрять методы инструментального BIM-стройконтроля, 3D-сканеры и сравнение полученного облака точек с BIM-моделью. Для себя мы уже приняли решение, что это следующий этап внедрения, сейчас важно понять, как в связи с появлением стопроцентной проверки объемов методом инструментального контроля изменится организационная система стройконтроля. Другое направление — стоимостной инжиниринг. Сейчас в сети работает информационный портал BIMLIB, на который поставщики оборудования загружают отдельные элементы BIM-моделей, а проектировщики забирают их из этой библиотеки и вставляют в свои модели. Платформа BIMLIB-2.0 будет автоматически расценивать элементы моделей, с привязкой к конкретному региону. Как это будет реализовано? С помощью нейросети, которая «раскладывает» BIM-модель по тем информационным требованиям, которые проектировщик закладывает при проектировании. Например, для окон или дверей проектировщик прописывает конкретные техусловия или ГОСТы. И вот по ним нейросеть сама определяет тот или иной элемент и привязывает его к расценке, то есть, загрузив BIM-модель, мы автоматически получаем на выходе ресурсную смету. Сейчас платформа BIMLIB-2.0 умеет распознавать несколько десятков элементов, но она быстро учится, и уже этой осенью мы рассчитываем начать пилотное внедрение на реальных проектах. Кроме того, на своей строительной площадке ЖК «Гоголь парк» в Люберцах мы реализуем еще один инновационный проект — внедрение электронных носимых устройств для подрядчиков, позволяющих оперативно выявлять простои и нарушение технологии строительства. Это электронные браслеты, которые умеют не только определять, находится ли человек на объекте, но и оценивать его действия — занимается он работой или просто курит. Для этого мы оцифровали все базовые движения по основным рабочим профессиям на площадке, построили математическую модель и, по сути, создали нормативный биометрический паспорт строительной специальности: каменщика, монолитчика и др. Этот проект мы также планируем начать продвигать на рынке уже в ближайшее время. — Какой штат специалистов, на ваш взгляд, нужен девелоперской компании, решившей перейти на BIM? — Если говорить о специалистах на стороне заказчика, то их штат должен зависеть от количества объектов. На мой взгляд, один человек больше пяти BIM-моделей вести не может. Но это если речь идет о классическом функционале: принял BIM-модель от проектировщика — передал в производство работ. А в нашем случае есть еще ряд других задач по информационному моделированию. Например, стоимостной инжиниринг, календарно-сетевое планирование с помощью BIM-модели, обработка данных инструментального контроля и т.д. Можно, например, повысить квалификацию уже действующих сотрудников компании, проведя соответствующее обучение. Но в любом случае, девелоперская компания, которая пойдет по этому пути развития, должна быть готова к существенным изменениям своих бизнес-процессов.