Новости

Развитие цифровых технологий в строительной отрасли привело к тому, что сегодня без BIM не обходится уже ни один крупный проект. Более того, задачи оптимизации ключевых процессов заставляют девелоперов разрабатывать уникальные системы автоматизации, сочетающие продукты известных вендоров с собственными модулями. О нюансах использования BIM-моделей на разных этапах жизненного цикла объектов порталу Ради Дома PRO рассказал руководитель проектной группы автоматизации процессов инвестиционно-строительных проектов ГК «Основа» Владимир Шамшин. — Какие основные задачи стояли перед компанией при создании цифровой системы управления проектами? — Когда более двух лет назад в ГК «Основа» мы впервые задумались над автоматизацией строительного процесса, то начали с того, что проанализировали самые важные проблемы, которые стоят перед каждым девелопером. Какие это проблемы? Прежде всего — качество проектирования, ценообразование, бюджеты и сроки строительства. Немаловажной для нас была точность подсчета объемов при приемке выполненных работ. И кроме того, хотелось создать такую систему, которая бы позволяла выбирать лучшие подрядные организации, отсеивая непрофессиональные компании. Изучив рынок, мы поняли, что для решения этих проблем лучше всего подходит технология BIM. — С чего началось внедрение информационного моделирования в работу компании? — Первый этап начался в декабре 2017 года, когда мы полностью перевели на BIM нашу внутреннюю проектную компанию «Открытые мастерские». Забегая вперед, скажу, что единовременная закупка лицензий и обновление машинного парка стали одной из самых больших трат в общей стоимости проекта. — Для проектирования используется Revit? — Да, дело в том, что к моменту внедрения BIM наши проектировщики уже работали с продуктами Autodesk. Кроме того, в сфере гражданского строительства именно в ПО Revit работает основная часть проектных организаций. Но мы посмотрели и отечественные продукты. Из них ближе всего к стандарту Revit на сегодняшний день подошла Renga. Их продукт очень интересен, но нужно еще время, чтобы он достиг того уровня, на котором сейчас находится Autodesk. — Как строится ваше взаимодействие с проектировщиками? Какие требования предъявляются к BIM-моделям? — Когда мы пишем задание на проектирование, мы обязательно прикладываем к нему информационные требования к модели. Они описывают необходимую нам степень наполнения модели. Проектировщик передает нам модель в две стадии: ТД (тендерная документация) и РД. ТД — это модель на ранней стадии, по которой мы считаем бюджет, чтобы, например, открыть проектное финансирование. Это происходит примерно к моменту выхода заключения экспертизы. На этом этапе BIM-модель позволяет просчитать бюджет с отклонением от финальной сметы в 5-7%. Сама модель, соответственно, уже достаточно глубоко проработана: есть коэффициенты армирования, полностью проработанная архитектура, внутренние инженерные системы... — Уровень детализации на стадии ТД можно описать в классической терминологии LOD’ов? — Поскольку в каждой компании LOD300, LOD400 и т.п. может значить что-то свое, мы просто взяли и прописали, что мы понимаем под тем или иным уровнем детализации. LOD у нас обозначает то, что мы хотим получить на стадии ТД и РД, то есть элементы. А LOI — это параметры, которые должны быть заполнены, не штатные ревитовские, а те дополнительные, которые нам нужны для расчетов, так, например, коэффициент армирования, этаж и т.п. — Наличие индивидуальных требований к наполнению моделей не ограничивает круг потенциальных проектировщиков? Или вы работаете только с внутренними подрядчиками? — Не только. Сейчас два сложнейших проекта ГК «Основа» — премиальный комплекс RED7 на Садовом кольце и новый перспективный проект на северо-востоке Москвы — мы делаем с проектным бюро «Апекс». Причем они не только внимательно изучили наши требования к информационным моделям, но и в чем-то их скорректировали — и мы это с благодарностью приняли. Получается, что общение с внешними проектировщиками только улучшает нашу систему. — Сколько времени понадобилось на то, чтобы перевести проектирование на BIM? — Полгода, и за это время мы в службе заказчика думали над тем, как же мы будем BIM-модель использовать: только для улучшения качества проектирования или на всем этапе жизненного цикла проекта, наполняя ее информацией вплоть до момента отражения финансового результата в учетной системе. Подобную задачу на рынке пытаются решать, но коробочного решения нет. А значит, нам нужно было создать собственную систему. В итоге у нас получилось следующая структура информационного взаимодействия: Источник: ГК «Основа» — Что происходит после того, как вы получаете BIM-модель от проектировщика? — После того как проектировщик передал нам модель стадии ТД, мы начинаем обрабатывать ее в отечественных программных продуктах от компании «Айбим»: Estimo и Larix. ПО Estimo используется для расчета бюджета, ПО Larix представляет собой базу данных, которая содержит рыночные расценки на материалы и работы. Сейчас в базе около 3,5 тыс. расценок — это наиболее часто используемые виды работ на наших объектах. Уникальное преимущество программы в том, что в ней происходит увязка нашего справочника видов работ и классификатора элементов, на основе которого проектировщик делает модель. То есть информация из BIM-модели переносится в бюджет, а далее в виде пакетов работ попадает на тендерную площадку. — Что представляет собой ваша тендерная площадка? — Это веб-приложение, в котором ведется внутренняя база подрядных компаний. То есть мы сами оцениваем подрядчиков по той информации, которую они подают ежегодно: реализованные проекты, штатное расписание, отчеты в налоговую и т.д. — На тендерную платформу может зайти любой подрядчик? — Да, абсолютно любой. У нас на сайте ГК «Основа» есть вкладка «тендеры». Если подрядчик хочет принять участие в конкурсе, он регистрируется, подает необходимые документы, мы их рассматриваем и аккредитовываем его как участника торгов. — Сколько сейчас компаний в вашей базе? — Сейчас в базе уже более 400 подрядных компаний. Итак, из Revit BIM-модель попадает в Estimo, а из нее — на тендерную площадку в виде перечня работ из нашего справочника. Подрядчики вносят свою цену на материалы и на работы, проходит тендер, определяется победитель, после чего объемы по проекту и расценки победившего в тендере подрядчика автоматически фиксируются в системе. В ней же происходит и дальнейшая приемка выполненных работ. Если, например, подрядчик попытается сдать нам на стройплощадке 110 «кубов» вместо 100 по проекту, система не даст ему это сделать. — Какие программные продукты используются для работы с BIM-моделями непосредственно на стройплощадке? — Результаты приемки контроля качества работ, соблюдение норм техники безопасности и т.п. фиксируются в программе BIM 360 от компании Autodesk. По сути это профессиональная соцсеть для строителей, с ее помощью наш инженер стройконтроля может, например, прямо на площадке оставить предписание, привязав его к BIM-модели. Таким образом мы не только координируем действия всех подрядчиков, но и повышаем производственную дисциплину. Например, подрядчик приносит КС-2 за отчетный период инженеру стройконтроля, а у него в программе за месяц накопилось пять предписаний, которые подрядчик не устранил. И люди понимают, что если они этого не сделают, то не получат денег. Для промежуточной приемки выполненных работ мы используем программу Synchro PRO от компании Bentley, которая у нас также используется и как инструмент календарно-сетевого планирования. В ней инженер стройконтроля отмечает элементы, которые ему сдает подрядчик, и система автоматически проверяет объемы. Таким образом, исключается возможность ошибок при ежемесячной приемке выполненных работ. Это оказалось настолько эффективно, что сейчас даже сами подрядчики просят нас установить им такую программу. — Насколько сам подрядчик должен быть погружен в тему BIM? — Сейчас системой «Основы» для работы на строительной площадке может пользоваться любой подрядчик, достаточно иметь обычный планшет или смартфон. Но если у подрядчика есть интерес к более глубокому погружению в технологию информационного моделирования, ничто не мешает ему установить соответствующую лицензию, и включится в общий контур работы уже в качестве активного участника процесса. В идеале подрядчик должен не только выполнять объемы работ, но и передавать нам исполнительную BIM-модель с отмеченными объемами, которые наш инженер только проверит. — Какие еще направления в области цифрового строительства представляются вам перспективными? Каковы дальнейшие планы по развитию системы? — Мы понимаем, что нужно «копать» в сторону более качественного стройконтроля, то есть внедрять методы инструментального BIM-стройконтроля, 3D-сканеры и сравнение полученного облака точек с BIM-моделью. Для себя мы уже приняли решение, что это следующий этап внедрения, сейчас важно понять, как в связи с появлением стопроцентной проверки объемов методом инструментального контроля изменится организационная система стройконтроля. Другое направление — стоимостной инжиниринг. Сейчас в сети работает информационный портал BIMLIB, на который поставщики оборудования загружают отдельные элементы BIM-моделей, а проектировщики забирают их из этой библиотеки и вставляют в свои модели. Платформа BIMLIB-2.0 будет автоматически расценивать элементы моделей, с привязкой к конкретному региону. Как это будет реализовано? С помощью нейросети, которая «раскладывает» BIM-модель по тем информационным требованиям, которые проектировщик закладывает при проектировании. Например, для окон или дверей проектировщик прописывает конкретные техусловия или ГОСТы. И вот по ним нейросеть сама определяет тот или иной элемент и привязывает его к расценке, то есть, загрузив BIM-модель, мы автоматически получаем на выходе ресурсную смету. Сейчас платформа BIMLIB-2.0 умеет распознавать несколько десятков элементов, но она быстро учится, и уже этой осенью мы рассчитываем начать пилотное внедрение на реальных проектах. Кроме того, на своей строительной площадке ЖК «Гоголь парк» в Люберцах мы реализуем еще один инновационный проект — внедрение электронных носимых устройств для подрядчиков, позволяющих оперативно выявлять простои и нарушение технологии строительства. Это электронные браслеты, которые умеют не только определять, находится ли человек на объекте, но и оценивать его действия — занимается он работой или просто курит. Для этого мы оцифровали все базовые движения по основным рабочим профессиям на площадке, построили математическую модель и, по сути, создали нормативный биометрический паспорт строительной специальности: каменщика, монолитчика и др. Этот проект мы также планируем начать продвигать на рынке уже в ближайшее время. — Какой штат специалистов, на ваш взгляд, нужен девелоперской компании, решившей перейти на BIM? — Если говорить о специалистах на стороне заказчика, то их штат должен зависеть от количества объектов. На мой взгляд, один человек больше пяти BIM-моделей вести не может. Но это если речь идет о классическом функционале: принял BIM-модель от проектировщика — передал в производство работ. А в нашем случае есть еще ряд других задач по информационному моделированию. Например, стоимостной инжиниринг, календарно-сетевое планирование с помощью BIM-модели, обработка данных инструментального контроля и т.д. Можно, например, повысить квалификацию уже действующих сотрудников компании, проведя соответствующее обучение. Но в любом случае, девелоперская компания, которая пойдет по этому пути развития, должна быть готова к существенным изменениям своих бизнес-процессов.

Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин назвал одну из главных причин банкротства застройщиков жилья. По его словам, это превышение затрат на возведение квадратного метра новостройки над ценой его реализации. Подобная негативная тенденция в ряде регионов стала возникать уже несколько лет назад, уточнил Горячкин. Превышение затрат на возведение квадратного метра жилой новостройки над ценой его реализации является одной из главных причин банкротства девелоперов в регионах. Об этом в комментарии порталу ерз.рф заявил президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин. «Ситуация с отрицательной дельтой между первичкой и стоимостью строительства в части регионов стала возникать уже несколько лет назад. В частности, по отдельным регионам Сибирского и Уральского федеральных округов — Омск, Челябинск и др. Себестоимость и продажная цена жилья формируются исходя из различных факторов. И получается, что по таким регионам налицо «стройка ради стройки». И когда у тебя несколько объектов с разной степенью готовности, возникает т.н. ложная прибыль, которой на самом деле просто нет! В этом одна из причин банкротства застройщиков последних лет», — сказал Горячкин. Чуть ранее Союз инженеров-сметчиков выпустил справку о текущих затратах на строительство квадратного метра жилья массового спроса в регионах и его стоимости на первичном рынке. Первый показатель превысил второй в 30 субъектах РФ. Из них в шести — более чем на 6%, в четырнадцати — на 5,1% — 5,7%, в десяти — на 0,1% — 3,6%.

Ситуация на первичном рынке жилья в регионах далека от идеальной. В 30 субъектах РФ средняя стоимость строительства индустриального жилья превысила среднюю цену квартиры в новостройке (в расчете на один квадратный метр). Такие данные опубликовал Союз инженеров-сметчиков. В 30 регионах России средняя стоимость строительства индустриального жилья массового сегмента превысила среднюю цену таких квартир в новостройках (в расчете на 1 кв. м). Это следует из данных Союза инженеров-сметчиков за август. Соответствующая статистика опубликована на портале ерз.рф. Самой высокой разница между двумя показателями оказалась в Чукотском автономном округе. Здесь стоимость строительства «квадрата» выше его цены на 38,8%. На втором месте — Ненецкий автономный округ с аналогичной разницей в 29,5%. Третьей стала Вологодская область, где стоимость строительства «квадрата» массового жилья выше его средней центы на 13,8%. Четвертой — Республика Бурятия (+8,1%). Пятое и шестое место разделили Мордовия и Чувашия (+6,3%). Еще в 14 регионах разница между показателями составляет от 5,1% до 5,7%. В их число попала и Ленинградская область. По данным исследования, здесь строительство «квадрата» жилья массового сегмента обходится в 52,27 тыс. руб., а его средняя стоимость на рынке равна 49,75 тыс. руб. (на 5,1% ниже). Также в эту выборку попали Карелия, Мурманская, Оренбургская, Амурская, Сахалинская, области, Адыгея, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Калмыкия, Карачаево-Черкессия, Тыва, Еврейская автономная область и Чукотский автономный округ. В остальных 10 из 30 регионов затраты на строительство «квадрата» массового жилья выше его средней цены на 0,1% — 3,6%. Это Ивановская, Орловская, Тамбовская Кемеровская и Астраханская области, Дагестан, Алтайский и Ставропольский край, Удмуртия и Хакасия.

В первый месяц с момента перехода стройотрасли на проектное финансирование ажиотажных стремлений девелоперов к открытию эскроу-счетов в уполномоченных банках не наблюдалось. В Сбербанке таких счетов по всей стране открыто всего 5 тысяч. При этом более половины заявок банк отклоняет. Девелоперы пока не слишком активно стремятся переходить на новую схему работу. В Сбербанке на данный момент счетов эскроу открыто всего 5 тысяч, сообщил на конференции газеты «Коммерсантъ» вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов . По оценке финансиста, это порядка 2/3 от всех счетов эскроу, открытых в России. Из этих 5 тыс. счетов только 180 (принадлежащие четырем проектам) раскрыты, то есть дома достроены и средства на счетах эскроу разблокированы. При этом данные проекты возводились без использования кредитных ресурсов. Таким образом, те, кто кредитуется под проекты, еще не дошли до стадии сдачи дома. «В первом полугодии продажи осуществлялись практически без эскроу. Мы ожидаем, что резкий рост начнется как раз во втором полугодии, начиная с августа. Потому что все больше проектов, которые получили финансирование с эскроу, сейчас начинают продажи», — считает Бессонов. При этом одобрение получают около 45-50% заявок девелоперов. Основная причина отказов (около 60%) — по многим региональным проектам нет полного комплекта документов. По словам финансиста, такие девелоперы либо доделывают документы, либо изменяют их, либо вовсе уходят от идеи банковского финансирования. Порядка 14-15% отказов девелоперы получают от Сбербанка по причине больших рисков банка. По словам Сергея Бессонова, причин отказов может быть несколько. И есть такие, которые нельзя решить и снова вернуться в банк за одобрением. Например, если застройщик/девелопер неоднократно нарушал сроки строительства и попал в реестр недобросовестных застройщиков. С таким девелопером банк работает крайне неохотно. Есть убыточные проекты, и таким Сбербанк также отказывает в открытии эскроу-счетов. «Мы делаем модель сash flow или прогнозы денежных потоков, и по ряду проектов (в основном, региональных) получается очень высокая чувствительность к изменению цены. Этот водораздел находится на уровне 16%: если при снижении цены на 16% у нас получается отрицательный результат по проекту, то мы считаем, что этот проект имеет высокую степень неустойчивости. Значит, надо искать другие инструменты, в том числе, повышать собственный вклад, чтобы повысить устойчивость проекта», — пояснил финансист. Он отметил, что по Москве, как правило, таких проблем нет, поскольку рентабельность строительного бизнеса в Москве и Санкт-Петербурге выше 16%. А в регионах зачастую запас цены квадратного метра не дает возможность выполнить показатель устойчивости. Что касается сделок по проектам с применением эскроу-финансирования, по словам Сергея Бессонова, за последний год Сбербанк одобрил 368 таких сделок на общую сумму 427 млрд руб. И если по количеству сделок доля Москвы в этом объеме составляет около 7,5% (26 сделок), по сумме столица является безусловным лидером — почти половина средств (около 200 млрд руб.) пришлась на сделки в пределах московского региона.

Инновационный центр «Сколково» станет существенно больше. Вступили в силу поправки в закон о снятии для его резидентов территориальных ограничений. Также новые нормы отменяют ограничения по направлению исследований. В России вступили в силу поправки в закон «Об инновационном центре «Сколково»». Новые нормы отменяют территориальные ограничения для его резидентов, пишет ТАСС. Теперь доступ ко всем сервисам и льготам инноцентра сможет получить любая организация, занимающаяся исследовательской деятельностью на территории России. «Экосистема «Сколково» будет опираться на успешные региональные и научно-технологические инновационные центры», — отмечается в материале агентства. Также новая редакция убирает ограничения для резидентов в сфере научных исследований. Раньше они должны были относиться к одному из шести направлений: энергоэффективность и энергосбережение, ядерные технологии, космические технологии, медицинские технологии, стратегические компьютерные технологии, биотехнологии в сельском хозяйстве и промышленности. Теперь же в законе указано, что исследования должны соответствовать стратегии научно-технологического развития России. Принятие закона может привести к увеличению числа резидентов «Сколково» в два раза, отметили в инноцентре. «Мы планируем, что в ближайшие годы количество участников проекта «Сколково» составит не менее 4 тысяч. (Сейчас резидентов чуть более 2 тысяч.) Такой рост произойдет за счет региональных компаний, которые давно были готовы стать участниками проекта, но ждали именно снятия территориальных ограничений», — отметил председатель правления фонда «Сколково» Игорь Дроздов.

Приаэродромные территории станет проще застраивать. Минтранс разработал законопроект, который откладывает необходимость установить так называемую седьмую подзону территории вокруг аэропорта. В этой подзоне предполагается запретить строительство жилья из-за слишком большого уровня шума от самолетов. Минтранс разработал законопроект, который откладывает необходимость утвердить границы так называемой седьмой подзоны приаэродромной территории (ПАТ). Документ стал доступен «Ведомостям» . Согласно действующему законодательству, седьмая подзона — самая большая часть территории вокруг аэропорта. В ней предполагается запрет на строительство жилья из-за недопустимого уровня шума от самолетов. В соответствии с документом, сроки утверждения границ седьмой подзоны ПАТ переносятся на 2025 год. По данным информированных источников издания, это необходимого для быстрого утверждения других шести подзон с ограничениями на строительство на территориях вокруг аэропортов. Иначе власти многих регионов якобы заблокируют само утверждение приаэродромных территорий. «Аэропорты, в том числе московские, рассчитали ПАТ с учетом санитарных норм по допустимому уровню шумового воздействия. ПАТ благодаря седьмым подзонам получились большими, что не устроило строительную отрасль и региональные власти», - пояснил директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин. Владельцы воздушных гаваней настаивают на необходимости срочно установить соответствующие ограничения даже несмотря на противодействие местных чиновников и девелоперов. «Седьмая подзона обязательна. В противном случае воздушные суда будут оказывать воздействие на здоровье граждан, что может привести к ограничению полетов. Поправку можно принять, но седьмую подзону установить максимум через два года. А до тех пор все равно согласовывать проекты строительства в Росавиации и проводить для каждого замеры шумов», — в частности, написал в конце июля гендиректор «Внуково» Дмитрий Сапрыкин замминистра транспорта Александру Юрчику. Копия письма также попала в распоряжение «Ведомостей», подлинность документа подтвердил сотрудник аэропорта.

Московские девелоперы стремительно теряют интерес к апартаментам. В первом полугодии 2019-го число новых проектов в данном сегменте упало в 1,8 раза. Продажи начались всего в 9 объектах, тогда как за январь — июнь 2018-го на рынок вышло 16. В первом полугодии 2019-го число новых проектов в сегменте первичного рынка апартаментов Москвы упало почти в 1,8 раза. Об этом говорится в последнем исследовании компании «Метриум». Продажи начались всего в 9 объектах, тогда как за январь — июнь 2018-го на рынок вышло 16 комплексов апартаментов. Показатель первого полугодия 2019-го стал самым низким за последние шесть лет. Эксперты связывают обвал предложения с целым рядом причин. Одна из них — переход долевого строительства на эскроу-счета и проектное финансирование. «Новая схема продаж затрагивает и сегмент апартаментов. Но в отличие от квартир в этом секторе рынка темпы реализации обычно ниже, как и цены. Поэтому переход на проектное финансирование в данном случае может быть более сложным. Полагаю, именно это способствовало уменьшению активности девелоперов», — прокомментировал гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Второй причиной называют определенный дефицит офисной недвижимости. По данным Knight Frank, на этом фоне многие девелоперы принимают решение отказаться от строительства апартаментов в пользу офисов, пишет «Коммерсант». «Мы не исключаем этого для собственных проектов», — отметила в комментарии изданию операционный директор группы «Ташир» Анна Жаркова.

После уменьшения ключевой ставки ЦБ Сбербанк улучшил условия ипотечного кредитования. Банк снизил ставки, в среднем, на 0,5%. А по программе субсидируемой ипотеки от застройщиков — на 0,7%. Сбербанк снизил ставки по ипотеке, в среднем, на 0,5% годовых. Об этом пишет РИА Новости. Теперь базовая ставка по жилищному кредиту на квартиры в новостройках составляет 9,9% годовых. При этом в рамках программы субсидируемой ипотеки от девелоперов займы подешевели еще больше: базовая ставка упала на 0,7% до 8,1% годовых. Жилищные кредиты Сбербанка на готовые квартиры теперь доступны под 9,9% годовых. При этом стоит отметить, что зарплатные клиенты банка теперь имеют скидку по любой ипотеке в 0,5% годовых. Дисконт стоимости жилищных займов на готовые квартиры также есть для молодых семей. Ранее о снижении ставок по ипотеке также объявили банк госкомпании «Дом.рф» и ВТБ. В последнем такие кредиты на новостройки доступны от 10,1%, на готовое жилье — от 10,6%. Также есть скидки для зарплатных клиентов, заемщиков определенных категорий и покупателей квартир площадью от 100 кв. м. В банке «Дом.рф» базовая ставка по ипотеке на первичном рынке жилья составляет 9,5%, на вторичном — 9,6%.

Первое полугодие 2019 года на рынке новостроек прошло под знаком перехода отрасли на проектное финансирование. Ради Дома PRO узнал у экспертов и игроков рынка, чего стоило стройке ожидание перемен. Ажиотажный спрос на новое жилье стал очевиден еще в начале 2019 года. Обычно пустые в новогодние праздники офисы продаж стройкомпаний на этот раз были в большинстве своем переполнены страждущими испуганными гражданами, пытающимися инвестировать средства в «квадраты» до введения новой схемы покупки жилья. И новостройки ожидаемо откликались на этот повышенный запрос клиентов — ростом цен. Итого к концу первого полугодия средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке квартир в границах «старой» Москвы составила 219,6 тыс. рублей, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова . По ее оценке, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 6%. Почему росли цены «Первое полугодие охарактеризовались активизацией спроса в ожидании законодательных перемен — среди потребителей царили повышательные настроения, обусловленные переходом рынка на эскроу-счета и активном обсуждением последствий данной реформы. Интерес к новостройкам наблюдался даже в праздники — длинные выходные использовались для подбора квартир на первичном рынке жилья», — поясняет эксперт. Впрочем, по мнению Натальи Кузнецовой, роль именно эскроу-счетов была слабой в ценовом росте по итогам первого полугодия. Большее значение имело повышение ставки НДС в совокупности с высокими инфляционными ожиданиями потребителей, которые стремились купить новостройку по старым правилам. За полгода стоимость квадратного метра в проектах ГК ФСК выросла в среднем по портфелю на 5%, комментирует директор департамента аналитики и планирования продаж группы Ксения Цаплина . По ее словам, рост стоимости связан был в основном с увеличением стадии строительной готовности проектов. Что касается спроса, то, по оценке Цаплиной, в целом он был сопоставим с прошлогодним аналогичным периодом, хотя выручка от продаж в проектах ФСК в этом полугодии выше. Это объясняется увеличением портфеля проектов — во второй половине прошлого года мы вывели несколько крупных проектов в Москве и Подмосковье. В первом полугодии компания вывела два новых проекта. За последние полгода стоимость квадратного метра возросла на 7%, оценивает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков . «Это большой рост, которого на рынке не наблюдалось последние два-три года», — отмечает он. Топ-менеджер согласен, что отчасти такой активный рост был обусловлен ожиданием роста цен в связи с грядущим переходом застройщиков на проектное финансирование и новую схему продаж. Однако, по его мнению, хорошему уровню спроса и темпам продаж способствовали, в первую очередь, небольшое снижение ключевой ставки Центробанка России, и, как следствие, снижение банковских ставок по ипотеке. При этом Игорь Сибренков отмечает, что объем предложения и темпы реализации в Московском регионе распределяются неравномерно. По разным данным, в Подмосковье сегодня сосредоточено около 45% объема продаваемого жилья, а на Москву и Новую Москву приходится 37% и 18% соответственно. И если в Москве фиксируется высокий уровень продаж, то в Подмосковье, по данным Росреестра, количество заключенных договоров на жилые и нежилые помещения в июне снизился на 7% по отношению к маю и на 14% — к апрелю, приводит данные эксперт. По его мнению, к причинам такого снижения, в том числе можно отнести высокую конкуренцию со столичными новостройками и выведенными в Новой Москве. Однако по-прежнему стабильно высоким спросом продолжают пользоваться проекты в ближайшем Подмосковье до 10 км от МКАД и представленные отдельно стоящими домами. Это обусловлено тем, что у небольших по площади проектов сроки строительства намного меньше, что для многих покупателей является решающим фактором при выборе жилья. Рост цен на столичном рынке новостроек был заметно выше, особенно в Новой Москве, отмечает, в свою очередь, коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов . По его оценке, в столице на ряде объектов «квадрат» подорожал на 10-15%. Тогда как, например, в Ленинском районе, который является лидером по продажам в Подмосковье, средняя цена выросла на 3 % — до 84 640 рублей за кв. м. Он считает, что основную роль в росте цен сыграли инфляционные ожидания, которые были вызваны частичным ослаблением рубля в прошлом году, повышением НДС и ужесточением санкций. Повлияли и отраслевые факторы. Чтобы сохранить минимальную рентабельность, застройщики были вынуждены повышать цены на квартиры. «На этом фоне стало ясно, что дно достигнуто и дальнейшего падения рынка уже не будет. Как следствие, часть потенциальных покупателей решила сыграть на опережение и приобрести недвижимость по старым ценам. Таким образом, в отрасли сложился новый баланс спроса и предложения, который и привел к росту цен», — рассуждает Кузнецов. Цены на жилье начали расти осенью 2018 года, когда спрос начал подогреваться слухами и прогнозами о резком подорожании жилья в процессе перехода отрасли на продажи через эскроу-счета, напоминает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов . Роста цен ждали раньше 1 июля — с увеличением на рынке числа проектов, продажи в которых заблаговременно должны были начаться по новым правилам. Поэтому многие люди хотели ускорить покупку, тем самым вымывая большой объем предложения. Однако, подчеркивает эксперт, прогноз не оправдался, а цены на квартиры в проектах с эскроу-счетами почти не отличаются от тех, что завершаются по старым правилам. Это остановило рост цен, и вряд ли он продолжится в ближайшее время, потому что ажиотаж реализовал заметную часть спроса будущих периодов. Средняя стоимость квадратного метра стабильна уже третий месяц подряд, говорит Цветов. Например, по итогам второго квартала в столичных проектах комфорт-класса она выросла всего на 1%, до 178,9 тыс. рублей, а в Новомосковском округе — снизилась на 0,8%, до 122,4 тыс. рублей. Колебания в этот период, включая июль, в принципе были связаны только с балансом спроса и предложения в конкретный период, уверен он. Скажем, в ТиНАО за последний месяц средняя цена квадратного метра выросла на 1,5%. Сокращение предложение на «котловане» По итогам июня на стадии котлована находится почти 22% предложения новостроек, еще 12,8% приходится на новостройки, где идет монтаж первых этажей, приводит данные Наталия Кузнецова. При этом она отмечает, что в преддверии реформы наблюдались интересные процессы. Например, по итогам мая в комфорт-классе на нулевом цикле было представлено 24% московских новостроек комфорт-класса, хотя в апреле эта цифра достигала 40%. «Застройщики были заинтересованы в том, чтобы строить быстро и подпасть под критерии, позволяющие сохранить привычный формат работы», — объясняет она. Объем предложения в проектах на стадии «котлована» сократился практически в два раза; а там, где ведется монтаж этажей, — почти на треть, оценивает Игорь Сибренков. По его мнению, такая динамика объясняется, в том числе, изменениями в законодательстве: до 1 июля 2019 года девелоперы стремились реализовать как можно больше объемов жилья и активно наращивали скорость строительства своих объектов для того, чтобы довести стадию готовности своих проектов до 30% и более, попасть под исключения из правил и продолжить работать в рамках прежнего законодательства, без перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Вместе с тем, он говорит и об общем сокращении предложения на рынке. Если в прошлом году мы могли наблюдать рекордное увеличение объема предложения, то начиная с конца 2018 года и на протяжении первого полугодия 2019 эти темпы значительно сократились. За последний год в целом объем предложения на первичном рынке снизился на 3%, что обусловлено высокими темпами продаж в первой половине года и снижением динамики вывода нового предложения, отмечает Сибренков. Так, в Москве, по разным данным, за первые шесть месяцев на рынок было выведено на 20% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Объем предложения на рынке новостроек Подмосковья неуклонно снижается с 2014 года, утверждает Валерий Кузнецов. В Ленинском районе Подмосковья с декабря прошлого года число выставленных квартир сократилось на 15% — до 2140. При этом несколько месяцев в первом полугодии предложение объектов увеличивалось — на пике до 15 %. Застройщики старались вывести новые проекты до введения в действие новых правил. Тем не менее, на полугодовом отрезке, с декабря прошлого года до июня нынешнего, предложение квартир на первичном рынке продолжило уменьшаться, говорит эксперт. Чего ждать дальше К концу года эксперты ожидают дальнейшее снижение объемов строительства жилья. «В связи с переходом на новую схему строительства многие застройщики уйдут с рынка. Причем это касается не только региональных и небольших компаний, но и крупных девелоперов, у которых большая закредитованность или нет интереса продолжать вести и развивать бизнес в новых законодательных реалиях. Соответственно, они завершат свои текущие проекты и уйдут с рынка. Небольшие же компании могут не получить проектное финансирование на свои объекты, в связи с чем тоже будут вынуждены закончить свою работу», — комментирует Игорь Сибренков. Все это приведет к сокращению объема предложения вдвое на горизонте 1-1,5 лет, и, соответственно, планомерно будет возрастать и стоимость квадратного метра. «По сути мы видим, что эпоха крупного частного девелопмента завершается, и те застройщики, которые останутся на рынке, будут скорее всего, строить небольшие, но более высокомаржинальные объекты», — считает эксперт. Вместе с тем, по его мнению, рост стоимости жилья не будет критичным, поскольку он сильно ограничен спросом. В среднесрочной перспективе ожидать существенного снижения покупательской активности также не стоит. В связи с недавним снижением ипотечных ставок динамика продаж может сохраниться на прежнем уровне, оценивает Сибренков.

В Сбербанке озвучили статистику отказов девелоперам в проектном финансировании. Как оказалось, в 65% случаев компании просто не предоставляют всех нужных документов. Если же все формальности пройдены, то главными основаниями для отказа названы плохая репутация застройщика или неустойчивость проекта. 65% отказов Сбербанка в проектном финансировании застройщиков формально таковыми не считаются и связаны с непредоставлением всех документов. Об этом заявила начальник управления финансирования недвижимости банка Светлана Назарова, пишет ТАСС. «В 65% случаев работа приостанавливается из-за непредоставления пакета документов клиентами. С высокой вероятностью работу над рядом приостановленных сделок мы возобновим. По каким-то проектам уточняются технико-экономические показатели или необходимы корректировки в исходно-разрешительной документации. А в ряде случаев клиент решил поменять проект или пока не предоставил необходимые документы», — сказала Назарова. По ее словам, отказов «по существу» — менее 15%. «Их причины, как правило, в том, что застройщики — инициаторы данных заявок — ранее систематически не выполняли свои обязательства перед дольщиками. Или же это проекты с недостаточной устойчивостью», — пояснил начальник управления Сбербанка. Светлана Назарова уточнила, что всего с начала года до середины июля банк отказал или приостановил рассмотрение по 400 заявкам на проектное финансирование девелоперов. За тот же срок удовлетворено 317 заявок, в том числе 253 — с применением счетов эскроу с лимитом 308 млрд руб.